Anwartschaftsrecht durch bindende Einigung und Antrag auf Eintragung, § 878 BGB

Nach der notariellen Einigung über die Grundstücksübereignung erlangt der Käufer bereits vor seiner Eintragung ins Grundbuch eine dingliche Rechtsposition: das Anwartschaftsrecht durch bindende Einigung und Antrag auf Eintragung gemäß § 878 BGB.

Diese Rechtsposition gewährt dem Erwerber zunächst einen Schutz vor nachträglichen Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers gemäß § 878 BGB. Hat der Veräußerer die Auflassung erklärt und den Eintragungsantrag gestellt, können später eintretende Beschränkungen seiner Verfügungsbefugnis – etwa durch Insolvenz oder Betreuung – den Eigentumserwerb des Käufers nicht mehr verhindern.

Daraus folgt, dass vor der Eintragung ins Grundbuch bereits ein Anwartschaftsrecht entsteht. Der Grund liegt darin, dass von dem mehraktigen Erwerbstatbestand bereits so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass eine unabhängige, gesicherte Rechtsposition des Erwerbers besteht. Diese Position kann nicht mehr einseitig durch den Veräußerer grundlos zerstört werden. Der Käufer hat damit mehr als nur eine schuldrechtliche Position, wie etwa den bloßen Anspruch auf Übereignung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB. Seine Stellung ist vielmehr vom Gesetzgeber in § 878 BGB besonders geschützt und damit dinglich verfestigt.

Das Anwartschaftsrecht aus § 878 BGB hat in seinem Prüfungsschema zwei Tatbestandsvoraussetzungen.

Erstens muss eine notariell beurkundete Einigung, also die Auflassung, bindend gemäß § 873 Abs. 2 BGB sein. Bindend bedeutet, dass die Auflassung vom Veräußerer nicht mehr widerrufen werden kann. Diese Bindungswirkung tritt ein, sobald die Auflassung notariell beurkundet wurde, denn § 873 Abs. 2 BGB schließt den freien Widerruf aus, wenn die Erklärung in dieser Form abgegeben wurde.

Zweitens muss der Antrag auf Eintragung vom Erwerber gestellt worden sein. Entscheidend ist hier, dass dieser Antrag auch nur vom Erwerber selbst zurückgenommen werden kann. Der Veräußerer hat also keine Möglichkeit mehr, den Erwerbsvorgang einseitig zu stoppen. Damit liegt die weitere Entwicklung allein in der Hand des Erwerbers und des Grundbuchamts.

Aus der Antragstellung folgt zudem ein verfahrensrechtlicher Schutz: Der Antrag ist gemäß § 17 GBO vor anderen Anträgen zu erledigen. Das Grundbuchamt muss die Anträge in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeiten, sodass später eingehende Anträge Dritter den Erwerber nicht mehr verdrängen können.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, entsteht das Anwartschaftsrecht nach bindender Auflassung.

Die Übertragung beziehungsweise der Zweiterwerb des Anwartschaftsrechts nach bindender Auflassung folgt eigentlich dem Grundsatz a maiore ad minus: Wer das Vollrecht übertragen kann, muss erst recht das Weniger, also das Anwartschaftsrecht, übertragen können. Konsequent wäre daher eine Übertragung entsprechend dem Vollrecht durch Auflassung und Eintragung gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 BGB analog.

Allerdings stößt diese Lösung auf ein praktisches Hindernis: Das Anwartschaftsrecht ist kein eintragungsfähiges Recht. Das Grundbuch kennt schlicht keine Rubrik für Anwartschaftsrechte, sodass eine Eintragung ausscheidet.

Daraus folgt, dass die Übertragung nur durch Einigung gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 BGB analog erfolgt. Die Eintragungskomponente entfällt mangels Eintragungsfähigkeit ersatzlos. Erwerber und Veräußerer des Anwartschaftsrechts müssen sich also lediglich darüber einig sein, dass das Anwartschaftsrecht übergehen soll.

Dies führt zu einer interessanten Konstellation bei der sogenannten Auflassungskette. Stell dir vor, Verkäufer V übereignet ein Grundstück an Käufer K1, der wiederum noch vor seiner Eintragung das Anwartschaftsrecht an seinen Käufer K2 weiterveräußert, und dieser veräußert es nochmals an K3. In dieser Kette wird das Anwartschaftsrecht jeweils durch bloße Einigung übertragen. Am Ende wird jedoch nur der Letzterwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. K1 und K2 erscheinen also niemals im Grundbuch – sie waren zwar nacheinander Inhaber des Anwartschaftsrechts, aber das Eigentum springt bei der Eintragung direkt von V auf K3.

Das Anwartschaftsrecht nach bindender Auflassung wird mangels Eintragungsfähigkeit allein durch Einigung übertragen.