Einheitliches Rechtsgeschäft

Manchmal schließen Parteien nicht nur einen Vertrag ab, sondern zwei verschiedene Verträge, die aber so eng miteinander verknüpft sind, dass sie als ein einheitliches Rechtsgeschäft betrachtet werden. Ein solches einheitliches Rechtsgeschäft liegt vor, wenn die Parteien erkennbar wollen, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollen. Das bedeutet, dass die Wirksamkeit des einen Vertrags unmittelbar von der des anderen abhängt.

Ein typisches Beispiel ist der Bauträgervertrag. Dabei werden ein Kaufvertrag über ein Grundstück und ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes zusammen geschlossen. Der Käufer möchte das Grundstück nur erwerben, wenn darauf auch das Gebäude errichtet wird, und umgekehrt verpflichtet sich der Bauträger nur zur Errichtung des Gebäudes, wenn er das Grundstück verkauft. Beide Vereinbarungen sind inhaltlich voneinander getrennt, aber aus Sicht der Parteien eine Einheit.

Die rechtliche Konsequenz eines einheitlichen Rechtsgeschäfts ist, dass sich bestimmte rechtliche Anforderungen, die für einen Vertrag bestehen, auch auf den anderen erstrecken können. Ein wichtiger Punkt ist etwa die Formbedürftigkeit. Muss einer der Verträge aufgrund gesetzlicher Vorschriften schriftlich oder notariell beurkundet werden, dann gilt das für den anderen Vertrag ebenfalls. Das bedeutet zum Beispiel, dass der gesamte Bauträgervertrag der notariellen Beurkundung bedarf, weil der Kaufvertrag über das Grundstück beurkundet werden muss. Ebenso kann es Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit eines Vertrags haben. Wird ein Teil des Geschäfts von einer Behörde genehmigt oder nicht genehmigt, kann diese Entscheidung auch Einfluss auf den anderen Vertrag haben.

Ein einheitliches Rechtsgeschäft liegt vor, wenn zwei selbständige Verträge so miteinander verknüpft sind, dass sie rechtlich als Einheit behandelt werden.