Grundpfandrechte im Überblick

Die Grundpfandrechte lassen sich nach ihrer Verknüpfung mit der zu sichernden Forderung einteilen.

Die Hypothek nach §§ 1113 ff. BGB ist streng akzessorisch. Das bedeutet, dass sie in ihrem Entstehen, ihrem Fortbestand und ihrer Durchsetzbarkeit vollständig von der gesicherten Forderung abhängt. Erlischt die Forderung, erlischt auch die Hypothek.

Die Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB ist hingegen abstrakt gem. § 1192 Abs. 1 BGB. Sie besteht unabhängig von einer zugrunde liegenden Forderung. Gleiches gilt für die weniger relevante Rentenschuld nach §§ 1199 ff. BGB.

Interessant ist dabei der Unterschied zwischen der ursprünglichen Konzeption des Gesetzgebers und der heutigen Praxis. Der Gesetzgeber hat die Hypothek als Normalfall vorgesehen und sie deshalb ausführlich geregelt. In der Praxis dominiert heute jedoch die Grundschuld total. Der Grund liegt in ihrer Abstraktion: Da die Grundschuld unabhängig vom Bestand der gesicherten Forderung existiert, ist sie für den Sicherungsnehmer deutlich interessanter. Wird etwa ein Darlehen zurückgezahlt, kann dieselbe Grundschuld problemlos zur Sicherung eines neuen Kredits verwendet werden ohne aufwendig ein neues Grundpfandrecht zu bestellen.

Die Hypothek ist akzessorisch, die Grundschuld abstrakt – und letztere beherrscht trotz anderer Gesetzeskonzeption die Praxis.

Ein weiteres wichtiges Einteilungskriterium für Grundpfandrechte ist ihre Verkehrsfähigkeit.

Briefgrundpfandrechte nach §§ 1116 f. BGB zeichnen sich dadurch aus, dass ihre Übertragung außerhalb des Grundbuchs möglich ist. Gemäß § 1154 Abs. 1 BGB kann die Übertragung durch Abtretung der Forderung und Übergabe des Briefes erfolgen, ohne dass eine Eintragung im Grundbuch erforderlich wäre. Zu den Briefgrundpfandrechten zählen die Briefhypothek und die Briefgrundschuld.

Gemäß § 1116 Abs. 1 BGB wird grundsätzlich ein Brief erteilt. Das Briefgrundpfandrecht ist also der gesetzliche Regelfall. Wenn ein Buchgrundpfandrecht gewünscht ist, muss dies gemäß § 1116 Abs. 2 BGB explizit ausgeschlossen werden. Die Parteien müssen also aktiv vereinbaren, dass kein Brief erteilt werden soll.

Buchgrundpfandrechte funktionieren anders. Hier ist eine Übertragung nur durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch möglich, wie sich aus §§ 1154 Abs. 3, 873 Abs. 1 BGB ergibt. Das Grundbuch gibt bei diesen Rechten also stets den aktuellen Rechtsinhaber wieder. Buchgrundpfandrechte sind die Buchhypothek und die Buchgrundschuld.

Briefgrundpfandrechte sind außerhalb des Grundbuchs übertragbar, Buchgrundpfandrechte nur durch Grundbucheintragung.

Grundpfandrechte lassen sich auch nach der Person des Berechtigten unterscheiden.

Das Fremdgrundpfandrecht stellt den Normalfall dar. Hier fallen Schuldner und Gläubiger auseinander, der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist also nicht zugleich Inhaber des Grundpfandrechts. Ein typisches Beispiel: Der Darlehensnehmer ist Eigentümer des mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks, während die Bank als Gläubigerin der Grundschuld fungiert.

Das Eigentümergrundpfandrecht ist demgegenüber gemäß § 1177 BGB möglich. Hier ist der Grundstückseigentümer zugleich Gläubiger des Grundpfandrechts an seinem eigenen Grundstück. Das klingt zunächst paradox, dient aber einem wichtigen praktischen Zweck: der Rangwahrung.

Wichtig ist dabei insbesondere die Eigentümergrundschuld. Sie kann auf zwei Wegen entstehen. Zum einen durch Befriedigung der gesicherten Forderung nach §§ 1163, 1177 BGB, wenn also etwa ein Darlehen zurückgezahlt wird und die Grundschuld dadurch auf den Eigentümer übergeht. Zum anderen durch rechtsgeschäftliche Bestellung nach § 1196 BGB, wenn der Eigentümer von vornherein eine Grundschuld für sich selbst bestellt, um sich einen bestimmten Rang zu sichern.

Fremdgrundpfandrechte sind der Normalfall, Eigentümergrundpfandrechte dienen vor allem der Rangwahrung.