Grundbuchberichtigungsanspruch, § 894 BGB

Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB gibt dem wahren Berechtigten einen Anspruch gegen den zu Unrecht Eingetragenen auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs. Das Prüfungsschema umfasst drei materielle Voraussetzungen.

Erstens muss eine Unrichtigkeit des Grundbuchs vorliegen. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die im Grundbuch dargestellte Rechtslage nicht mit der wirklichen Rechtslage übereinstimmt. Diese Diskrepanz kann sich auf verschiedene Positionen beziehen, etwa auf das Eigentum, auf Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden, auf einen eingetragenen Widerspruch, auf eine Vormerkung oder auf eine Verfügungsbeschränkung. Bei der Prüfung der Unrichtigkeit sind zwei Elemente gegenüberzustellen: Zum einen der Grundbuchinhalt, also das, was das Grundbuch verlautbart. Zum anderen die wirkliche Rechtslage, also die tatsächlichen materiell-rechtlichen Verhältnisse. Weichen diese beiden voneinander ab, liegt Unrichtigkeit vor.

Zweitens erfordert der Anspruch die materielle Berechtigung des Anspruchstellers. Hier geht es um die Aktivlegitimation, also um die Frage, ob derjenige, der den Berichtigungsanspruch geltend macht, auch tatsächlich der wahre Berechtigte ist. Aktivlegitimiert ist, wer durch die Unrichtigkeit in seiner Buchposition beeinträchtigt wird.

Drittens muss die formelle Berechtigung des Anspruchsgegners gegeben sein. Dies betrifft die Passivlegitimation. Passivlegitimiert ist derjenige, dessen Buchposition durch die begehrte Berichtigung betroffen wäre, also typischerweise der zu Unrecht Eingetragene oder derjenige, zu dessen Gunsten ein unrichtiges Recht eingetragen ist.

Der Grundbuchberichtigungsanspruch setzt Unrichtigkeit des Grundbuchs, Aktivlegitimation des Anspruchstellers und Passivlegitimation des Anspruchsgegners voraus.

Wenn der materiell Berechtigte das Grundbuch berichtigen lassen möchte, muss er bestimmte Eintragungsvoraussetzungen im Grundbuchberichtigungsverfahren erfüllen, die alternativ vorliegen müssen.

§ 22 GBO verlangt als eine Möglichkeit den Nachweis der Unrichtigkeit. Dieser Nachweis unterliegt der Formbedürftigkeit nach § 29 GBO und muss durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde geführt werden.

Alternativ erfordert § 19 GBO als andere Möglichkeit eine Bewilligung durch den formell Berechtigten. Der formell Berechtigte ist derjenige, der im Grundbuch als Inhaber des betroffenen Rechts eingetragen ist. Liegt eine solche Bewilligung vor, kann das Grundbuchamt die Berichtigung auch ohne urkundlichen Nachweis der Unrichtigkeit vornehmen.

Hier kommt der Grundbuchberichtigungsanspruch ins Spiel mit dem Anspruch auf Bewilligung aus § 894 BGB: Er gibt dem materiell Berechtigten gegenüber dem formell Berechtigten einen Anspruch darauf, dass dieser die erforderliche Bewilligung erteilt. Stell dir vor, du bist der wahre Eigentümer eines Grundstücks, aber im Grundbuch steht noch der Verkäufer. Du kannst von ihm verlangen, dass er die Berichtigung bewilligt.

Die Kosten der Berichtigung trägt nach § 897 BGB der materiell Berechtigte. Auch wenn er im Recht ist, muss er also die entstehenden Gebühren und Auslagen selbst tragen.

Verweigert der formell Berechtigte die Bewilligung, bleibt der Klageweg. Wenn der Anspruch gerichtlich durchgesetzt wird, gilt die Bewilligung mit rechtskräftigem Urteil als abgegeben gemäß § 894 ZPO. Das Urteil ersetzt dann die verweigerte Erklärung, sodass das Grundbuchamt die Berichtigung vornehmen kann.

Der materiell Berechtigte benötigt für die Grundbuchberichtigung entweder den urkundlichen Nachweis der Unrichtigkeit oder die Bewilligung des formell Berechtigten, die er notfalls über § 894 BGB einklagen kann.

Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB steht im Verhältnis zu anderen Anspruchsgrundlagen, die ebenfalls einschlägig erscheinen könnten.

Der Anspruch auf Beseitigung der Eigentumsstörung aus § 1004 BGB ist allerdings neben § 894 BGB nicht anwendbar. Der Grund liegt in § 897 BGB, wonach der materiell Berechtigte die Kosten der Berichtigung selbst tragen muss. Würde man § 1004 BGB zulassen, könnte der Berechtigte über diesen Umweg die Kosten auf den Störer abwälzen und damit die gesetzliche Kostenregelung des § 897 BGB umgehen. Diese Umgehung soll verhindert werden.

Anders verhält es sich bei deliktischen Ansprüchen aus §§ 823 ff. BGB. Diese sind daneben anwendbar. Der Unterschied zum Beseitigungsanspruch liegt darin, dass deliktische Ansprüche ein Verschulden voraussetzen. Hat der formell Berechtigte die Unrichtigkeit des Grundbuchs schuldhaft herbeigeführt, ist es ihm auch zuzumuten, die daraus entstehenden Kosten zu tragen. Die Wertung des § 897 BGB greift hier nicht, weil sie nur den verschuldensunabhängigen Berichtigungsanspruch betrifft.

Daneben besteht regelmäßig ein Anspruch auf Herausgabe der Buchposition aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Der formell Berechtigte hat seine Buchposition ohne rechtlichen Grund erlangt und muss sie daher im Wege der Leistungskondiktion herausgeben.

Bei den Konkurrenzen gilt: § 1004 BGB ist wegen der Umgehung von § 897 BGB gesperrt, während deliktische und bereicherungsrechtliche Ansprüche neben § 894 BGB geltend gemacht werden können.