Grundschuld, §§ 1191 ff. BGB

Die Grundschuld unterscheidet sich von der Hypothek durch ein zentrales Merkmal: Sie ist abstrakt und damit nicht abhängig von einer gesicherten Forderung. Während die Hypothek streng akzessorisch ist und in Entstehung, Übertragung und Untergang vom Bestand der Forderung abhängt, existiert die Grundschuld völlig unabhängig davon. Du kannst eine Grundschuld bestellen, ohne dass überhaupt eine Forderung existiert, die sie sichern soll.

In der Praxis wird die Grundschuld allerdings typischerweise als Sicherungsgrundschuld ausgestaltet. Das bedeutet, dass sie zwar rechtlich abstrakt bleibt, wirtschaftlich aber dennoch zur Absicherung einer bestimmten Forderung dient. Die Bank, die dir ein Darlehen zum Grundstückskauf gewährt, wird zum Beispiel regelmäßig eine Grundschuld an deinem Grundstück verlangen.

Die Verbindung zwischen der abstrakten Grundschuld und der zu sichernden Forderung wird über die Sicherungsabrede hergestellt. Man spricht hier von einer Ersatzakzessorietät. Die Sicherungsabrede ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen dem Sicherungsgeber und dem Sicherungsnehmer, der regelt, welche Forderung gesichert wird und unter welchen Voraussetzungen der Gläubiger aus der Grundschuld vorgehen darf.

Die Grundschuld ist abstrakt, wird aber durch die Sicherungsabrede schuldrechtlich mit der Forderung verbunden.

Für die Grundschuld enthält das BGB nur wenige eigene Spezialvorschriften in den §§ 1191 ff. BGB. Der Gesetzgeber hat stattdessen in § 1192 Abs. 1 BGB angeordnet, dass die Vorschriften über die Hypothek aus §§ 1113 ff. BGB entsprechend angewendet werden, soweit sie nicht die Akzessorietät voraussetzen.

Diese Einschränkung ist entscheidend: Da die Grundschuld abstrakt und nicht von einer Forderung abhängig ist, können alle Normen, die gerade auf der Verknüpfung von Grundpfandrecht und Forderung beruhen, nicht entsprechend angewendet werden. Diese sogenannten Akzessorietätsnormen finden also keine entsprechende Anwendung auf die Grundschuld. Das betrifft insbesondere § 1137 BGB über die Einreden des Eigentümers aus der Forderung, § 1138 BGB über den gutgläubig fingierten Forderungserwerb, § 1143 BGB über den Forderungsübergang bei der Erfüllung durch Eigentümer, § 1153 BGB über den gemeinsamen Übergang von Forderung und Hypothek, § 1163 BGB über die Eigentümerhypothek bei Nichtbestehen der Forderung sowie § 1164 BGB über den Forderungsübergang bei der Erfüllung durch persönlichen Schuldner mit Rückgriffsberechtigung.

Praktisch besonders bedeutsam ist die Konsequenz für den Zweiterwerb. Bei der Hypothek geht das Grundpfandrecht automatisch mit der Forderung über, wenn diese abgetreten wird. Bei der Grundschuld funktioniert das nicht, weil sie eben nicht an eine Forderung gekoppelt ist. Der Zweiterwerb erfolgt deshalb nicht durch Abtretung der gesicherten Forderung, sondern durch Übertragung der Grundschuld selbst nach §§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB. Will die Bank also ihre Grundschuld an einen anderen Gläubiger weitergeben, muss sie die Grundschuld als solche übertragen.

Die Grundschuld folgt den Hypothekenvorschriften, jedoch ohne die Akzessorietätsnormen.

Die Fälligkeit des Kapitals einer Grundschuld tritt erst nach Kündigung ein, wie § 1193 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt. Hier zeigt sich ein wesentlicher Unterschied zur Hypothek: Während die akzessorische Hypothek automatisch mit der Fälligkeit der gesicherten Forderung fällig wird, muss die Grundschuld durch Kündigung fällig gestellt werden. Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate gemäß § 1193 Abs. 1 S. 3 BGB.

Diese Regelung hat erhebliche praktische Bedeutung. Wenn etwa die Bank ein Darlehen kündigt, wird die Darlehensforderung sofort fällig. Bei einer Hypothek könnte die Bank unmittelbar die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Bei einer Grundschuld hingegen muss sie zusätzlich die Grundschuld selbst kündigen und dann noch sechs Monate warten, bevor sie aus der Grundschuld vollstrecken kann.

Besonders bedeutsam ist die Regelung für die Sicherungsgrundschuld. Hier sind gemäß § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB keine abweichenden Vereinbarungen zulässig. Die Parteien können also nicht vereinbaren, dass die Grundschuld ohne Kündigung oder mit kürzerer Frist fällig wird. Der Gesetzgeber wollte damit den Grundstückseigentümer schützen, der durch die sechsmonatige Frist Zeit gewinnt, um eine drohende Zwangsversteigerung abzuwenden.

Diese Regelung hat einen rechtsgeschichtlichen Hintergrund: Sie wurde nach der Finanzkrise 2008 eingeführt, um die Risiken für Kreditnehmer zu begrenzen. Damals hatten Banken vermehrt Forderungen mitsamt den zugehörigen Grundschulden an Finanzinvestoren abgetreten. Die neuen Gläubiger versuchten teilweise, schnell aus den Grundschulden vorzugehen. Die zwingende Kündigungsfrist gibt dem Schuldner nun Zeit, sich auf die Situation einzustellen und gegebenenfalls eine Umschuldung zu organisieren.

Die Grundschuld wird erst durch Kündigung mit sechsmonatiger Frist fällig, wobei bei der Sicherungsgrundschuld keine abweichenden Vereinbarungen möglich sind.