Grundschuld: Erfüllung bei der Sicherungsgrundschuld

Bei der Sicherungsgrundschuld ergibt sich hinsichtlich der Wirkung der Erfüllung eine wichtige Besonderheit, die sie grundlegend von der Hypothek unterscheidet.

Während bei der Hypothek die Erfüllung der gesicherten Forderung automatisch zu einer Legalzession führt, also einem gesetzlichen Übergang der Hypothek auf den Eigentümer, fehlt dieser Mechanismus bei der Grundschuld. Die Grundschuld ist schließlich abstrakt, also nicht an das Bestehen einer Forderung geknüpft. Zahlt der Schuldner die gesicherte Forderung zurück, bleibt die Grundschuld zunächst unverändert beim Gläubiger bestehen.

Hier kommt die Sicherungsabrede ins Spiel: Sie begründet schuldrechtliche Ansprüche, die funktional an die Stelle der Legalzession treten. Der Eigentümer hat aus der Sicherungsabrede einen Anspruch auf rechtsgeschäftliche Übertragung der Grundschuld, sobald der Sicherungszweck entfallen ist. Diese schuldrechtlichen Ansprüche aus der Sicherungsabrede ersetzen also die automatischen Legalzessionen, wie sie bei der Hypothek vorgesehen sind.

Praktisch bedeutet das: Wenn du dein Darlehen vollständig zurückgezahlt hast, geht die Grundschuld nicht von selbst auf dich über. Du musst vielmehr von der Bank verlangen, dass sie dir die Grundschuld überträgt oder löscht. Diesen Anspruch hast du aus der Sicherungsabrede, und er ist gerichtlich durchsetzbar.

Bei der Sicherungsgrundschuld ersetzen schuldrechtliche Rückübertragungsansprüche aus der Sicherungsabrede die gesetzlichen Übergänge der Hypothek.

Bei der Sicherungsgrundschuld stellt sich eine praktisch bedeutsame Frage: Wenn jemand zahlt, worauf leistet er eigentlich – auf die persönliche Forderung oder auf die Grundschuld selbst?

Diese Frage ist keineswegs akademisch, denn die Rechtsfolgen unterscheiden sich erheblich. Leistet jemand auf die Forderung, erlischt diese, während die Grundschuld zunächst bestehen bleibt. Leistet jemand hingegen direkt auf die Grundschuld, hat dies andere Konsequenzen für die beteiligten Rechtsverhältnisse.

Gefragt ist also nach der Tilgungsbestimmung. Im Zweifel gilt hier die Vermutung, dass jeder auf die Forderung leistet, die er schuldet. Das bedeutet konkret: Wenn der persönliche Schuldner der gesicherten Forderung eine Zahlung an den Gläubiger erbringt, stellt diese Zahlung eine Leistung auf die Forderung dar, nicht auf die Sicherungsgrundschuld. Der Schuldner schuldet schließlich die Rückzahlung des Darlehens, nicht die Grundschuld selbst.

Stell dir vor, du hast ein Darlehen über 100.000 Euro aufgenommen und zahlst monatlich deine Raten. Diese Zahlungen tilgen die Darlehensforderung, und sind keine Leistungen im Rahmen des Befriedigungsrechts des Eigentümers zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld.

Wenn der persönliche Schuldner einer mit einer Sicherungsgrundschuld gesicherten Forderung leistet und dieser Schuldner nicht zugleich Eigentümer des belasteten Grundstücks ist, ergeben sich mehrere rechtliche Konsequenzen.

Zunächst erlischt die gesicherte Forderung gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch die Leistung. Die Grundschuld hingegen verbleibt zunächst beim Gläubiger. Hier zeigt sich der zentrale Unterschied zur Hypothek: Bei der Hypothek würde die Tilgung der Forderung nach §§ 1163 Abs. 1 S. 2, 1177 Abs. 1 BGB automatisch dazu führen, dass die Hypothek zur Eigentümergrundschuld wird. Diese Vorschriften finden auf die Grundschuld jedoch keine Anwendung, da es sich um Akzessorietätsnormen handelt, die eine Verknüpfung zwischen Forderung und Sicherungsrecht voraussetzen. Die abstrakte Grundschuld kennt diese Verknüpfung gerade nicht.

Mit der vollständigen Tilgung der Forderung ist jedoch der Sicherungszweck der Grundschuld erfüllt. Ab diesem Zeitpunkt greifen die Ansprüche aus der Sicherungsabrede. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat gegenüber dem Sicherungsnehmer einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld. Der Eigentümer kann aus diesem Rückübertragungsanspruch außerdem eine dauernde Einrede gegen den Verwertungsanspruch des Gläubigers herleiten. Versucht der Gläubiger also trotz Wegfalls des Sicherungszwecks, aus der Grundschuld zu vollstrecken, kann der Eigentümer dies unter Berufung auf seinen Rückübertragungsanspruch abwehren.

Bei Leistung des persönlichen Schuldners erlischt die Forderung, während die Grundschuld beim Gläubiger verbleibt und nur schuldrechtlich über die Sicherungsabrede zurückgefordert werden kann.

Ist der persönliche Schuldner der gesicherten Forderung zugleich Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks, ändert sich die Beurteilung gegenüber der zuvor besprochenen Konstellation. In diesem Fall liegt eine doppelte Tilgungsbestimmung vor: Die Zahlung erfolgt sowohl auf die Forderung als auch auf die Grundschuld.

Diese doppelte Tilgungsbestimmung führt zu zwei parallelen Rechtsfolgen. Die Forderung erlischt gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung. Die Grundschuld hingegen wird zur Eigentümergrundschuld, und zwar aus dem Rechtsgedanken des § 1143 BGB. Diese Vorschrift regelt zwar unmittelbar nur den Fall der Hypothek, ihr Grundgedanke lässt sich jedoch auf die Sicherungsgrundschuld übertragen: Wer als Eigentümer zugleich persönlicher Schuldner ist und leistet, soll die dingliche Sicherheit nicht ersatzlos verlieren, sondern sie selbst erwerben.

Während der Eigentümer, der nicht zugleich persönlicher Schuldner ist, also nur einen schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruch aus der Sicherungsabrede hat, erwirbt der Eigentümer-Schuldner die Grundschuld unmittelbar. Er muss also nicht erst die Übertragung verlangen, sondern wird automatisch Inhaber einer Eigentümergrundschuld.

Bei Leistung durch den Eigentümer-Schuldner erlischt die Forderung und die Grundschuld wird kraft Rechtsgedankens des § 1143 BGB zur Eigentümergrundschuld.

Wenn der persönliche Schuldner auf die gesicherte Forderung leistet und ihm dabei eine Rückgriffsberechtigung gegenüber dem Eigentümer zusteht, entfaltet dies besondere Rechtsfolgen. Eine solche Rückgriffsberechtigung kann beispielsweise aus einer Erfüllungsübernahme gemäß §§ 415 Abs. 3, 329 BGB durch den Eigentümer resultieren, etwa wenn dieser im Innenverhältnis die Schuld übernommen hat.

Die Leistung des persönlichen Schuldners führt zunächst dazu, dass die gesicherte Forderung erlischt, § 362 Abs. 1 BGB. Der Gläubiger ist befriedigt, die Hauptschuld existiert nicht mehr.

Für den persönlichen Schuldner ergibt sich jedoch ein Ausgleichsmechanismus: In Höhe seines Rückgriffsanspruchs aus der Rückgriffsberechtigung hat er einen Anspruch auf Abtretung der Ansprüche aus der Sicherungsabrede gegenüber dem Eigentümer. Der persönliche Schuldner kann damit gewissermaßen in die Position des ursprünglichen Sicherungsnehmers eintreten. Nach erfolgter Abtretung dieser Ansprüche aus der Sicherungsabrede steht dem persönlichen Schuldner dann ein Anspruch auf Übertragung der Grundschuld gegenüber dem Sicherungsnehmer zu.

Bei Leistung durch einen rückgriffsberechtigten persönlichen Schuldner erlischt die Forderung, doch erhält er einen Anspruch auf Abtretung der Rechte aus der Sicherungsabrede und anschließend auf Übertragung der Grundschuld.

Wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks auf die Grundschuld leistet, ohne zugleich persönlicher Schuldner der gesicherten Forderung zu sein, ergeben sich besondere Rechtsfolgen. Die Zahlung erfolgt hier nach §§ 1142 BGB, also zur Abwendung der Zwangsvollstreckung in sein Grundstück.

Aus dieser Konstellation resultieren zwei wesentliche Folgen: Erstens hat der Eigentümer aus der Sicherungsabrede einen Anspruch gegenüber dem Sicherungsnehmer auf Abtretung der Forderung gemäß § 398 BGB. Dieser Anspruch besteht Zug um Zug gegen die Zahlung. Der Eigentümer erwirbt damit die ursprünglich gesicherte Forderung gegen den persönlichen Schuldner und kann seinerseits Rückgriff nehmen.

Zweitens wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Diese Rechtsfolge ergibt sich aus dem Rechtsgedanken des § 1143 BGB.

Bei Leistung des personenverschiedenen Eigentümers auf die Grundschuld erhält dieser einen Anspruch auf Forderungsabtretung, während die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld wird.