Grundschuld: Sicherungsgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld ist der typische Fall der Grundschuld in der Praxis. Sie stellt eine nicht-akzessorische fiduziarische Sicherheit dar, die aufgrund einer Sicherungsabrede bestellt wird.

Rechtlich bleibt die Sicherungsgrundschuld abstrakt, das heißt sie ist in ihrer Existenz nicht vom Bestand einer Forderung abhängig. Dennoch wird sie über die Sicherungsabrede mit der zu sichernden Forderung verbunden. Diese schuldrechtliche Verknüpfung bewirkt, dass der Gläubiger die Grundschuld nur entsprechend den Vereinbarungen in der Sicherungsabrede verwerten darf.

Ein besonderer praktischer Vorteil der Sicherungsgrundschuld ergibt sich aus ihrer Abstraktheit: Sie ist formlos auswechselbar. Wenn du beispielsweise dein Darlehen bei einer anderen Bank umschuldest, muss die Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Stattdessen genügt es, die Sicherungsabrede zu ändern und die Grundschuld an den neuen Gläubiger abzutreten. Das spart erhebliche Notar- und Grundbuchkosten, da weder eine notarielle Beurkundung der Löschungsbewilligung noch eine neue Grundbucheintragung erforderlich ist.

Die Sicherungsgrundschuld ist abstrakt, wird aber durch die Sicherungsabrede mit der Forderung verbunden und kann formlos auf neue Forderungen umgestellt werden.

Beim Zweiterwerb einer Sicherungsgrundschuld stellt sich die Frage, ob der neue Erwerber die Grundschuld frei von Einreden erwirbt, die der Eigentümer gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger hatte. Hier greift eine wichtige Sonderregelung in § 1192 Abs. 1a BGB, die nach der Finanzkrise 2008 eingeführt wurde, um Kreditnehmer vor den Risiken zu schützen, die entstehen, wenn Forderungen an Finanzinvestoren abgetreten werden.

Die Rechtsfolge dieser Vorschrift ist bedeutsam: Ein gutgläubig einredefreier Zweiterwerb gemäß §§ 1137, 1138, 1157 S. 2, 892 BGB ist bei der Sicherungsgrundschuld nicht möglich, wie § 1192 Abs. 1a Hs. 2 BGB ausdrücklich anordnet. Das bedeutet, dass Einreden aus der Sicherungsabrede dem neuen Erwerber entgegengehalten werden können, § 1192 Abs. 1a Hs. 1 BGB. Dies gilt selbst dann, wenn der Erwerber keine Kenntnis von der Sicherungsabrede hatte und daher gutgläubig war.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Tragweite: Du hast ein Darlehen über 200.000 Euro aufgenommen und zur Sicherung eine Grundschuld in gleicher Höhe bestellt. Inzwischen hast du bereits 50.000 Euro zurückgezahlt. Wenn die Bank nun die Grundschuld an einen Finanzinvestor abtritt, kann dieser nicht die vollen 200.000 Euro geltend machen. Du kannst ihm entgegenhalten, dass nach der Sicherungsabrede nur noch 150.000 Euro gesichert sind, auch wenn der Investor von deinen Tilgungen nichts wusste.

Bei der Sicherungsgrundschuld bleiben Einreden aus der Sicherungsabrede auch gegenüber einem gutgläubigen Zweiterwerber erhalten.

Bei der Sicherungsgrundschuld verlangt der Gläubiger regelmäßig zusätzlich eine dingliche Unterwerfungserklärung vom Eigentümer. Diese Erklärung hat erhebliche praktische Bedeutung für den Sicherungsfall.

Die dingliche Unterwerfungserklärung erfolgt durch eine notarielle Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Der Eigentümer unterwirft sich dabei der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Diese notarielle Urkunde stellt einen Vollstreckungstitel dar, vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil.

Der Zweck dieser Konstruktion liegt auf der Hand: Der Gläubiger kann ohne vorheriges gerichtliches Verfahren unmittelbar in die Immobilie vollstrecken. Stell dir vor, der Darlehensnehmer zahlt seine Raten nicht mehr. Ohne Unterwerfungserklärung müsste die Bank zunächst Klage erheben, ein Urteil erwirken und dieses rechtskräftig werden lassen, bevor sie die Zwangsversteigerung betreiben könnte. Das kann Jahre dauern. Mit der Unterwerfungserklärung hingegen kann die Bank nach Fälligkeit der Grundschuld direkt beim Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung beantragen.

Die dingliche Unterwerfungserklärung ermöglicht dem Gläubiger die sofortige Zwangsvollstreckung in das Grundstück ohne vorherigen Prozess.

Neben der dinglichen Unterwerfungserklärung, die sich auf das Grundstück bezieht, fordert der Sicherungsnehmer in der Praxis häufig noch eine weitere Sicherheit: die persönliche Unterwerfungserklärung.

Bei der persönlichen Unterwerfungserklärung übernimmt der Schuldner eine persönliche Haftung durch ein abstraktes Schuldanerkenntnis gemäß §§ 780, 781 BGB. Dieses Schuldanerkenntnis wird in Form einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO abgegeben, wodurch sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Der Zweck dieser zusätzlichen Sicherheit erschließt sich aus dem Zusammenspiel beider Instrumente: Die Grundschuld ermöglicht dem Gläubiger nur die Vollstreckung in das Grundstück selbst. Reicht der Erlös aus der Zwangsversteigerung jedoch nicht aus, um die gesamte Forderung zu befriedigen oder ist ein anderer Gegenstand im Vermögen des Schuldners lukrativer, sind dem Gläubiger ohne weitere Sicherheit die Hände gebunden. Die persönliche Unterwerfungserklärung schließt diese Lücke, denn sie ermöglicht dem Sicherungsnehmer, auch in das persönliche Vermögen des Schuldners zu vollstrecken. Das umfasst etwa Bankguthaben, Gehaltsforderungen oder bewegliche Sachen.

Die persönliche Unterwerfungserklärung ergänzt die Sicherungsgrundschuld, indem sie dem Gläubiger neben der Vollstreckung in das Grundstück auch den Zugriff auf das gesamte persönliche Vermögen des Schuldners eröffnet.