Grundschuld: Sicherungsgrundschuld

Sicherungsgrundschuld: Typischer Fall; Nicht-akzessorische fiduziarische Sicherheit aufgrund Sicherungsabrede

• Abstrakt

Aber über Sicherungsabrede mit zu sichernder Forderung verbunden

• Formlos „auswechselbar“, z.B. bei Umschuldung durch Änderung der Sicherungsabrede (spart Notar- und Grundbuchkosten)

Einreden gegen Sicherungsgrundschuld, § 1192 Ia BGB

• Rechtsgeschichte: Nach Finanzkrise 2008 eingeführt, um Risiken für Kreditnehmer durch die Abtretung von Forderung an Finanzinvestoren zu begrenzen
• Kein gutgläubig einredefreier Zweiterwerb gem. §§ 1137, 1138, 1157 2, 892 BGB möglich, § 1192 Ia Hs. 2 BGB
• Einreden aus Sicherungsabrede können neuem Erwerber entgegengehalten werden, § 1192 Ia Hs. 1 BGB: Auch wenn dieser keine Kenntnis von Sicherungsabrede hatte und daher gutgläubig war; z.B., wenn Darlehen bereits teilweise zurückgezahlt

Häufig erfolgt im Rahmen der Sicherungsgrundschuld auch eine dingliche Unterwerfungserklärung

• Durch notarielle Unterwerfungserklärung, § 794 I Nr. 5 ZPO (Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung)
• Zweck: Damit kann Gläubiger ohne vorheriges gerichtliches Verfahren unmittelbar in die Immobilie vollstrecken

In der Praxis wird vom Sicherungsnehmer zusätzlich häufig als weitere Sicherheit eine persönliche Unterwerfungserklärung gefordert

• Persönliche Haftungsübernahme durch abstraktes Schuldanerkenntnis, §§ 780, 781 BGB, in Form einer notariellen Unterwerfungserklärung, § 794 I Nr. 5 ZPO (Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung)
• Zweck: Damit der Sicherungsnehmer nicht nur in das Grundstück (dafür die Grundschuld), sondern auch in das persönliche Vermögen des Schuldners vollstrecken kann