Grundstücksverträge, § 311b I BGB

Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, muss einige besondere Regelungen beachten. Grundstücksverträge sind Verpflichtungsgeschäfte, die den Erwerb oder die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Aufgrund der weitreichenden wirtschaftlichen Bedeutung solcher Verträge stellt das Gesetz besondere Anforderungen an ihre Form.

Gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Grundstücksvertrag der notariellen Beurkundung. Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag gemäß § 125 BGB nichtig. Das bedeutet, dass er von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfaltet. Der Zweck dieser strengen Formvorschrift ist insbesondere der Schutz der Vertragsparteien: Durch die notarielle Beurkundung sollen sie vor übereilten Entscheidungen bewahrt werden, und der Notar stellt sicher, dass beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen umfassend aufgeklärt werden.

Besonders wichtig ist das für die Kaufpreisabrede. Aber auch Nebenabreden müssen grundsätzlich beurkundet werden. Vereinbaren die Parteien etwa, dass der Käufer dem Verkäufer zusätzlich eine Einbauküche überlässt, so muss diese Abrede ebenfalls beurkundet werden. Eine Ausnahme gilt nur für unwesentliche Nebenabreden. Wird eine solche Nebenabrede nicht beurkundet, kann der Vertrag nach § 139 BGB dennoch wirksam bleiben, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien ihn auch ohne diese Abrede abgeschlossen hätten.

Grundstücksverträge müssen also notariell beurkundet werden.

Wer ein Grundstück kauft oder verkauft, braucht dafür einen notariell beurkundeten Vertrag gem. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Aber was passiert, wenn diese Formvorschrift nicht eingehalten wird? Ist der Vertrag dann für in jedem Fall unwirksam?

Nein, denn dieser Formmangel kann unter bestimmten Voraussetzungen geheilt werden. Das nennt man Konvaleszenz. Nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB tritt diese Heilung ein, wenn die Auflassung – also die Einigung über die Eigentumsübertragung – erfolgt und die Eintragung im Grundbuch des Käufers als Eigentümer vorgenommen wird. In diesem Moment wird der zunächst nichtige Vertrag ex nunc, also von diesem Zeitpunkt an, voll wirksam.

Ein Beispiel macht das deutlich: Stell dir vor, A und B einigen sich über den Verkauf eines Grundstücks für 200.000 Euro, verzichten aber auf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Eigentlich ist dieser Vertrag nichtig. Dennoch erklären sie die Auflassung und B wird im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird der zuvor unwirksame Kaufvertrag geheilt, und das Geschäft ist endgültig gültig.

Zentral ist also, dass der Formmangel nicht immer zur endgültigen Unwirksamkeit führt, sondern durch die Auflassung und Grundbucheintragung geheilt werden kann.

Wenn du einen Grundstückskaufvertrag abschließt, muss dieser nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Aber was gilt, wenn der Vertrag nachträglich geändert werden soll? Müssen auch diese Änderungen notariell beurkundet werden? Es kommt darauf an.

Solange die Vertragsparteien die Auflassungserklärung noch nicht gem. § 873 Abs. 2 BGB bindend erklärt haben, müssen auch diese Änderungen nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden.

Anders sieht es aus, wenn bereits eine bindende Auflassungserklärung nach § 873 Abs. 2 BGB vorliegt. Dadurch ist der Käufer bereits maximal gebunden. Da der Schutzzweck damit erfüllt ist, brauchen spätere Vertragsänderungen keine erneute notarielle Beurkundung mehr.

Ein Beispiel verdeutlicht das: Käufer und Verkäufer einigen sich zunächst auf einen Kaufpreis von 300.000 Euro für ein Grundstück. Noch bevor sie die Auflassung erklärt haben, wollen sie den Preis auf 280.000 Euro senken. Diese Änderung muss notariell beurkundet werden, weil sie vor der bindenden Auflassung erfolgt. Haben sie hingegen die Auflassung bereits bindend erklärt und einigen sich danach auf eine nachträgliche Reduzierung des Kaufpreises, ist keine notarielle Beurkundung mehr erforderlich.

Beim Kauf eines Grundstücks schreibt das Gesetz eine notarielle Beurkundung vor. Aber was ist mit Vereinbarungen, die nicht direkt zum Kauf verpflichten, aber dennoch faktisch Druck ausüben, den Erwerb vorzunehmen?

Solche Verträge unterfallen ebenfalls der Beurkundungspflicht, wenn sie einen mittelbaren Erwerbsdruck ausüben. Das bedeutet, dass sie den Käufer faktisch so binden, dass er sich praktisch gezwungen sieht, den Kauf abzuschließen. Der Gesetzgeber sieht hier eine vergleichbare Schutzbedürftigkeit wie beim Grundstücksgeschäft selbst.

Dies gilt insbesondere für einen Maklervertrag, der eine erhebliche finanzielle Vorleistung verlangt, um eine Immobilie zu reservieren. Entscheidend ist dabei, ob ein Bemühungs- oder Reservierungsentgelt mindestens 10 % der üblichen Maklerprovision beträgt. Die Maklerprovision selbst beträgt in der Regel 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Durch diese hohe Vorleistung wird der Käufer faktisch in eine Position gebracht, in der er einen großen wirtschaftlichen Druck verspürt, das Geschäft abzuschließen, was eine notarielle Beurkundung erfordert.

Kurz gesagt: Besteht durch eine Vereinbarung ein faktischer Kaufdruck, greift die Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB.

Stell dir vor, jemand möchte ein Grundstücksgeschäft abschließen, kann aber nicht persönlich vor Ort sein. Dafür könnte er einer anderen Person eine Vollmacht erteilen, um in seinem Namen den Vertrag zu schließen. Muss diese notariell beurkundet werden?

Normalerweise genügt für die Erteilung einer Vollmacht die einfache Form, also zum Beispiel eine schriftliche Erklärung oder sogar eine mündliche Abrede. Das ergibt sich aus § 167 Abs. 2 BGB, der festlegt, dass eine Vollmacht nicht mehr Form bedarf als das Rechtsgeschäft selbst. Doch bei Grundstücksverträgen gibt es eine wichtige Ausnahme. Eine unwiderrufliche Vollmacht, die jemanden berechtigt, solche Verträge in fremdem Namen zu schließen, schafft eine vergleichbare Gefahrenlage. Denn hier verliert der Vollmachtgeber die Kontrolle über den Vertragsabschluss, da die Vollmacht nicht mehr widerrufen werden kann.

Deshalb gilt: Auch die Erteilung einer unwiderruflichen Vollmacht für Grundstücksgeschäfte muss notariell beurkundet werden. Das ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Dieser Formzwang soll verhindern, dass jemand durch eine unbedachte Vollmachtserteilung in eine bindende Verpflichtung gedrängt wird.