Hypothek, §§ 1113 ff. BGB

Die Hypothek unterscheidet sich von der Grundschuld durch ein zentrales Strukturmerkmal: ihre strenge Akzessorietät. Die Hypothek dient der Sicherung einer Forderung und ist in ihrem rechtlichen Schicksal vollständig von dieser Forderung abhängig. Diese Akzessorietät zeigt sich in drei Dimensionen.

Die Entstehungsakzessorietät bedeutet, dass die zu sichernde Forderung bereits existieren muss, damit die Hypothek überhaupt entstehen kann. Ohne wirksame Forderung keine wirksame Hypothek.

Die Zuständigkeitsakzessorietät wird bei der Übertragung der Hypothek relevant. Sie stellt sicher, dass die Inhaberschaft von Forderung und Hypothek stets identisch bleibt. Daraus ergeben sich zwei wichtige Konsequenzen: Zum einen kann die Hypothek nicht ohne die Forderung übertragen werden, § 1153 BGB. Zum anderen geht mit der Übertragung der Forderung die Hypothek automatisch auf den neuen Forderungsinhaber über nach § 1153 BGB. Forderung und Hypothek sind also untrennbar miteinander verbunden.

Die Durchsetzungsakzessorietät regelt schließlich die Geltendmachung der Hypothek. Nach § 1137 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer des hypothekarisch belasteten Grundstücks dem Gläubiger alle Einreden entgegenhalten, die gegen die persönliche Forderung bestehen. Zusätzlich stehen ihm die Einreden eines Bürgen gemäß § 770 BGB zu. Eine Besonderheit gilt bei der Verjährung: Nach § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung des gesicherten Anspruchs nicht die Geltendmachung der Ansprüche aus der Hypothek. Außerdem ist ein gutgläubig einredefreier Hypothekenerwerb möglich, sodass der Erwerber unter Umständen eine Hypothek ohne diese Einreden erhält.

Im Gegensatz dazu ist die Grundschuld abstrakt, also nicht von einer Forderung abhängig. Bei der praktisch bedeutsamen Sicherungsgrundschuld wird jedoch eine Art Ersatzakzessorietät durch die Sicherungsabrede hergestellt, die das Verhältnis zwischen Grundschuld und gesicherter Forderung schuldrechtlich regelt.

Die Hypothek ist streng akzessorisch und in Entstehung, Zuständigkeit und Durchsetzung von der gesicherten Forderung abhängig.

Die strenge Akzessorietät der Hypothek könnte auf den ersten Blick vermuten lassen, dass nur bereits existierende Forderungen gesichert werden können. Doch das Gesetz sieht in § 1113 Abs. 2 BGB ausdrücklich die Möglichkeit vor, auch zukünftige und bedingte Forderungen durch eine Hypothek zu sichern.

Nach § 1113 Abs. 2 Alt. 1 BGB kann eine Hypothek für eine künftige Forderung bestellt werden. Das betrifft Forderungen, die zum Zeitpunkt der Hypothekenbestellung noch gar nicht entstanden sind, aber in Zukunft entstehen sollen. Ein praktisches Beispiel wäre die Sicherung eines Darlehens, das erst in einigen Monaten ausgezahlt werden soll, oder die Absicherung von Ansprüchen aus einem Rahmenvertrag, bei dem die konkreten Einzelforderungen erst durch spätere Abrufe entstehen.

Ebenso ermöglicht § 1113 Abs. 2 Alt. 2 BGB die Sicherung einer bedingten Forderung. Hier existiert die Forderung zwar bereits dem Grunde nach, ihr Entstehen oder Fortbestehen hängt aber von einem ungewissen zukünftigen Ereignis ab. Ein Beispiel: Ein Bauunternehmer sichert seine Vergütungsforderung gegen den Bauherrn durch eine Hypothek ab, wobei die Forderung unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass die vereinbarten Bauleistungen ordnungsgemäß erbracht werden.

Die Hypothek kann auch als sogenannte Drittsicherung bestellt werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht identisch mit dem persönlich haftenden Schuldner sein muss.

Stell dir folgende Situation vor: Dein Freund möchte ein Darlehen bei einer Bank aufnehmen, hat aber selbst kein Grundstück, das er als Sicherheit anbieten könnte. Du hingegen bist Eigentümer eines Grundstücks und erklärst dich bereit, dieses mit einer Hypothek zu belasten, um das Darlehen deines Freundes abzusichern. In diesem Fall ist dein Freund der persönliche Schuldner der Darlehensforderung, während du als Grundstückseigentümer lediglich mit deinem Grundstück haftest, ohne selbst Schuldner der Forderung zu sein.

Diese Konstellation ist praktisch bedeutsam, weil sie die Kreditmöglichkeiten erheblich erweitert. Der Darlehensnehmer kann sich die Bonität oder das Vermögen eines Dritten zunutze machen, der bereit ist, sein Grundstück als Sicherheit zur Verfügung zu stellen. Für den sichernden Eigentümer bedeutet dies allerdings, dass er im Verwertungsfall sein Grundstück verlieren kann, obwohl er selbst nicht Schuldner der gesicherten Forderung ist.

Eine Drittsicherung liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer und der persönliche Schuldner personenverschieden sind.

Während auf Schuldnerseite eine Personenverschiedenheit möglich ist, gilt auf Gläubigerseite das genaue Gegenteil: Hier ist die Personenidentität zwingend erforderlich. Der Inhaber der Hypothek muss zugleich Gläubiger der gesicherten Forderung sein.

Diese Anforderung ergibt sich unmittelbar aus der Zuständigkeitsakzessorietät der Hypothek. Da Forderung und Hypothek untrennbar miteinander verbunden sind und nach § 1153 BGB nur gemeinsam übertragen werden können, wäre eine Aufspaltung auf Gläubigerseite mit dem Wesen der Hypothek unvereinbar. Eine Person könnte nicht Hypothekeninhaber sein, während eine andere Person Forderungsgläubiger ist.

Praktisch bedeutet dies: Wenn eine Bank ein Darlehen gewährt und dieses durch eine Hypothek gesichert werden soll, muss die Bank selbst Inhaberin der Hypothek werden. Es ist nicht möglich, dass etwa ein Dritter die Hypothek erhält, während die Bank Gläubigerin der Darlehensforderung bleibt. Wird die Forderung später an einen anderen Gläubiger abgetreten, geht die Hypothek kraft Gesetzes automatisch mit über, sodass die Personenidentität stets gewahrt bleibt.

Auf Gläubigerseite müssen Hypothekeninhaber und Forderungsgläubiger stets dieselbe Person sein.

Der Hypothekenbrief wirft eine interessante eigentumsrechtliche Frage auf: Wem gehört dieses Dokument eigentlich, und kann es wie andere bewegliche Sachen nach §§ 929 ff. BGB übereignet werden?

Die Antwort ergibt sich aus der rechtlichen Einordnung des Hypothekenbriefs als Schuldurkunde. Nach § 952 Abs. 2 BGB folgt das Eigentum am Brief kraft Gesetzes automatisch dem Inhaber der hypothekarisch gesicherten Forderung. Der Brief kann also nicht selbstständig nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 929 ff. BGB an einen anderen übereignet werden.

Diese gesetzliche Regelung fügt sich nahtlos in das System der Zuständigkeitsakzessorietät ein. Da Forderung und Hypothek ohnehin untrennbar verbunden sind und nur gemeinsam übertragen werden können, wäre es widersinnig, wenn der Hypothekenbrief als Verkörperung dieses Rechts einem anderen gehören könnte als dem Forderungsgläubiger. Wechselt die Forderung den Inhaber, folgt das Eigentum am Brief automatisch nach.

Das Eigentum am Hypothekenbrief steht kraft § 952 Abs. 2 BGB stets dem Inhaber der gesicherten Forderung zu.