Maklervertrag, §§ 652 ff. BGB

Lass mich dir den Maklervertrag kurz erklären. Ein Maklervertrag ist ein spezieller Dienstvertrag, der in den §§ 652 ff. BGB geregelt ist. Dabei geht es um die Vermittlung von Verträgen, insbesondere von Immobilienkäufen.

Stell dir folgende Situation vor: Du möchtest eine Wohnung kaufen, findest aber selbst keine passende Immobilie. Also beauftragst du einen Makler, also einen Immobilienvermittler, für dich auf die Suche zu gehen.

Zusammengefasst ist der Maklervertrag also ein Vertrag über die Vermittlung anderer Verträge, insbesondere von Immobilienkaufverträgen, bei dem der Makler eine Provision erhält, wenn der Vertrag zustande kommt.

Der Maklervertrag regelt das Verhältnis zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Dabei besteht ein sogenanntes konditionelles Synallagma zwischen der Leistung des Maklers und der Gegenleistung des Auftraggebers, wie es in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB geregelt ist. Was bedeutet das?

Zunächst einmal ist der Makler nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Er muss also nicht zwingend aktiv werden und hat keine Leistungspflicht gegenüber dem Auftraggeber. Allerdings hat der Makler dann auch keinen Anspruch auf Vergütung, wenn er nichts tut. Denn die Vergütung des Maklers, die Provision, ist erfolgsabhängig. Das heißt, der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Erfolg herbeiführt, den der Auftraggeber von ihm erwartet hat.

Ein Sonderfall ist in § 654 BGB geregelt: Wenn der Makler treuwidrig für beide Seiten tätig wird, also eine Doppeltätigkeit ausübt, verwirkt er seinen Lohnanspruch. Der Makler darf also nicht heimlich beiden Parteien dienen, sonst hat er keinen Anspruch mehr auf Provision.

Stell dir beispielsweise vor, du beauftragst einen Makler damit, für dich eine Wohnung zu finden. Wenn der Makler nun nichts unternimmt, hat er keinen Anspruch auf Provision von dir. Findet er aber eine passende Wohnung für dich und du schließt den Mietvertrag ab, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision. Täuscht er dich jedoch und arbeitet heimlich auch im Interesse des Vermieters, verwirkt er seinen Provisionsanspruch vollständig.

Im Kern besagt der Maklervertrag also: Kein Erfolg, keine Provision.

Stell dir vor, du willst ein Haus kaufen und ein Makler bietet dir an, gegen ein Entgelt das Haus für dich zu reservieren, sodass es nicht an andere Interessenten verkauft wird. Solche Reservierungsentgelte sind bei Maklerverträgen, insbesondere wenn sie sich auf Immobilien beziehen, besonders beachtlich.

Bei einem Maklervertrag über Immobilien, wenn ein sogenanntes "Bemühungs- oder Reservierungsentgelt" mindestens 10 Prozent der Maklerprovision ausmacht, greifen besondere rechtliche Vorgaben. Die Maklerprovision beträgt in der Regel 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Umsatzsteuer.

Warum ist es wichtig, dass hier besondere Regelungen greifen? Weil ein solcher Betrag einer Bestimmung zum Vertragsschluss gleichkommt. Durch die hohe nicht erstattbare Gebühr wird eine wirtschaftliche Situation geschaffen, die den potentiellen Käufer bereits an das Grundstücksgeschäft bindet. Gemäß § 311b Abs. 1 BGB müssen Grundstücksgeschäfte notariell beurkundet werden. Diese Vorschrift gilt dann nicht nur für den eigentlichen Kaufvertrag über das Grundstück, sondern auch für Verträge, die in engem Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft stehen, wie eben das Bemühungs- oder Reservierungsentgelt. Der Gesetzgeber sieht hier eine vergleichbare Schutzbedürftigkeit vor, um sicherzustellen, dass der Vertragspartner umfassend informiert ist und keine übereilten Entscheidungen trifft.

Zentral ist also, dass Reservierungsentgelte bei Maklerverträgen über Immobilien zwingend der notariellen Beurkundung bedürfen, wenn sie mehr als 10 Prozent der Maklerprovision betragen.