Mietvertrag, §§ 535 ff. BGB

Lass uns über den Mietvertrag sprechen, ein Thema von hoher Klausurrelevanz in beiden Examina und sehr bedeutsam in der Praxis. Der Mietvertrag ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt. Was versteht man darunter? Ganz einfach: Es geht um die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit.

Entgeltlich heißt, dass der Mieter dem Vermieter einen Geldbetrag, die Miete, für die Überlassung der Sache zahlen muss. Dabei ist es egal, ob die Miete monatlich, jährlich oder in einer Summe im Voraus gezahlt wird. Ohne Entgelt liegt keine Miete, sondern eine Leihe vor, die in den §§ 598 ff. BGB geregelt ist.

Gebrauchsüberlassung bedeutet, dass der Mieter die Sache nur benutzen, nicht aber Früchte aus ihr ziehen darf. Darf er hingegen Früchte aus der Sache ziehen, also zum Beispiel die Erträge von Feldern verwerten, die zu einem gemieteten Wohngrundstück gehören, so liegt eine Pacht und kein Mietvertrag vor. Die Pacht ist in den §§ 581 ff. BGB geregelt.

Auf Zeit heißt, dass die Überlassung zeitlich begrenzt ist. Der Mieter hat die Sache also nicht auf Dauer, sondern nur vorübergehend inne. Eine dauerhafte Überlassung wäre kein Mietvertrag, sondern zum Beispiel ein Kauf.

Beim Mietvertrag wird immer eine Sache überlassen. Wird hingegen ein Recht überlassen, so liegt eine Pacht vor, ebenfalls geregelt in den §§ 581 ff. BGB.

In einem Satz zusammengefasst: Der Mietvertrag ist die entgeltliche, zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung einer Sache.

Das Mietrecht ist ein wichtiger Bereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter. In Klausuren ist es bereits von enormer Bedeutung, dass du dich im Gesetz orientieren und die richtigen Normen auffinden kannst. Denn das Mietrecht ist in verschiedene Abschnitte unterteilt.

Zunächst finden wir die allgemeinen Vorschriften für alle Mietverträge in den §§ 535 ff. BGB. Diese gelten grundsätzlich für jede Art von Mietsache, egal ob Wohnung, Geschäftsraum oder Grundstück. Daneben gibt es aber auch Sonderregelungen speziell für die Wohnraummiete in den §§ 549 ff. BGB. Diese Vorschriften greifen zusätzlich, wenn du eine Wohnung mietest und gehen den allgemeinen Regeln vor. Außerdem existieren außerdem noch Sondervorschriften in den §§ 578 ff. BGB für Mietverträge über andere Sachen wie insbesondere Grundstücke und Geschäftsräume.

Stell dir beispielsweise vor, du möchtest eine Wohnung anmieten. Hier wären zunächst die allgemeinen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB einschlägig, also zum Beispiel § 535 Abs. 1 S. 1 BGB zur Verpflichtung des Vermieters, dir die Mietsache zu überlassen. Zusätzlich müsstest du aber auch die Sonderregelungen für Wohnraum in den §§ 549 ff. BGB beachten, etwa § 556d BGB zur Mieterhöhung oder § 556f BGB zur Mietminderung. Die Vorschriften für andere Mietsachen wie Grundstücke oder Geschäftsräume wären in deinem Fall hingegen nicht relevant.

Das Mietrecht ist also in drei Abschnitte unterteilt: Allgemeine Regeln, Sondervorschriften für Wohnraum und Sondervorschriften für andere Mietsachen. Dabei gehen die spezielleren Normen den allgemeineren vor.

Es geht um die Verjährungsfristen für Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. Hier kommt eine verkürzte Verjährungsfrist zum Tragen, die in § 548 Abs. 1 und 2 BGB geregelt ist. Diese besondere Frist beträgt nur sechs Monate und gilt für Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Grund dafür ist, dass eine rasche Klärung solcher Ansprüche erforderlich ist, um spätere Beweisprobleme zu vermeiden.

Denn stell dir vor, du hast als Mieter einen Schaden in der Wohnung verursacht und der Vermieter will Ersatz von dir verlangen. Wenn zu viel Zeit verstreicht, wird es immer schwieriger, den Hergang und die Höhe des Schadens noch nachzuweisen oder dich zu rechtfertigen. Daher sieht das Gesetz für solche Ersatzansprüche eine kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten vor.

Achtung: Diese verkürzte Frist gilt nach der Ratio des § 548 BGB, also dessen Sinn und Zweck, nicht nur für die vertraglichen Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis selbst. Sondern sie erfasst auch konkurrierende deliktische, also aus unerlaubten Handlungen entstehende, und bereicherungsrechtliche Ansprüche, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen.

Beispiel: Du hast als Mieter fahrlässig die Wohnung beschädigt. Hier könnte der Vermieter vertragliche Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis, aber auch deliktische Ansprüche aus der unerlaubten Handlung gegen dich geltend machen. Für beide Anspruchsarten gilt wegen § 548 BGB die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten.

Kurzum: Alle Ersatzansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis verjähren nach § 548 Abs. 1 und 2 BGB in sechs Monaten, egal ob vertraglich, deliktisch oder bereicherungsrechtlich.

Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Aber was ist, wenn Dritte, die nicht Vertragspartei sind, ebenfalls Rechte aus dem Mietvertrag ableiten wollen? Hier kommen zwei Rechtsinstitute ins Spiel: der Vertrag zugunsten Dritter und der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Erstens der echte Vertrag zugunsten Dritter nach den §§ 328 ff. BGB: Dabei handelt es sich um einen Vertrag, bei dem die Vertragsparteien von vornherein beabsichtigen, einem Dritten einen Anspruch einzuräumen. Im Mietrecht kann das beispielsweise bei einer Wohnraummiete zugunsten der Ehegatten und Kinder des Mieters der Fall sein. Oder bei einer Gewerberaummiete zugunsten der Angestellten des Mieters. Nicht erfasst sind hingegen Besucher, andere Mieter oder Untermieter.

Zweitens der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter: Hier geht es nicht um einen echten Vertrag zugunsten Dritter, sondern die Rechtsordnung räumt bestimmten Dritten ausnahmsweise Schutzansprüche aus dem Vertrag ein. Im Mietrecht profitieren davon regelmäßige Besucher und Angehörige des Mieters. Zufallsbesucher sind hingegen nicht geschützt.