Mietvertrag: Beendigung, § 542 BGB

Kündigungsmöglichkeiten bei befristeten und unbefristeten Mietverträgen

• Bei unbefristeten Verträgen, § 542 I BGB: Ordentliche und außerordentliche Kündigung
• Bei befristeten Verträgen, § 542 II BGB: Außer Zeitablauf nur außerordentliche Kündigung, insb. gem. §§ 543, 569 BGB
• Bei tatsächlicher Fortsetzung des Gebrauchs durch Mieter Fortsetzung des Vertrags auf unbestimmte Zeit, wenn keine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen widerspricht, § 545 BGB
• In der Praxis wird diese dispositive Regelung häufig abbedungen im Mietvertrag

Ordentliche und außerordentliche Kündigung

• Ordentliche Kündigung, §§ 542, 573 ff. BGB: Grds. ohne Kündigungsgrund, aber mit Frist
• Grds. kein Kündigungsgrund erforderlich
• Aber bei Kündigung von Wohnraummiete durch Vermieter Kündigungsgrund erforderlich, § 573 BGB („soziales Wohnraummietrecht“): Insb. Eigenbedarf; Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 f. BGB
• Form: Bei Wohnraummiete schriftlich, § 568 I BGB
• Fristen in §§ 573c f., 580a BGB
• Außerordentliche Kündigung, §§ 543, 569 BGB: Grds. fristlos (Ausnahmen in § 543 III BGB), aber mit Kündigungsgrund („wichtiger Grund“)
• Insb. Zahlungsverzug des Mieters, § 543 II 1 Nr. 3 lit. a, lit. b BGB
• Aber Nachholungsrecht des Mieters bei Wohnraummiete, § 569 III Nr. 2 BGB: Heilung durch Zahlung sämtlicher Rückstände oder unverzügliche Aufrechnung

Erklärung der außerordentlichen und ordentlichen Kündigung

• Häufig außerordentliche Kündigung verbunden mit hilfsweise ordentlicher Kündigung
• Umdeutung, § 140 BGB, einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung (insb. wenn kein ausreichender Kündigungsgrund) in ordentliche Kündigung möglich