Mietvertrag: Beendigung, § 542 BGB

Bei der Beendigung von Mietverhältnissen durch Kündigung ist zunächst danach zu unterscheiden, ob ein befristeter oder ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt.

Bei unbefristeten Verträgen stehen gemäß § 542 Abs. 1 BGB beide Kündigungsarten zur Verfügung: Sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung sind möglich. Der Mieter kann also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen jederzeit ordentlich kündigen, und bei Vorliegen eines wichtigen Grundes steht beiden Parteien auch die außerordentliche Kündigung offen.

Bei befristeten Verträgen ist die Situation anders. Hier endet das Mietverhältnis grundsätzlich durch bloßen Zeitablauf. Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Gemäß § 542 Abs. 2 BGB kommt neben dem Zeitablauf nur die außerordentliche Kündigung in Betracht, insbesondere nach §§ 543, 569 BGB. Wer also einen befristeten Mietvertrag abschließt, bindet sich für die vereinbarte Laufzeit und kann sich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vorzeitig lösen.

Eine praktisch bedeutsame Regelung enthält § 545 BGB für den Fall, dass der Mieter nach Vertragsende den Gebrauch der Mietsache tatsächlich fortsetzt. Widerspricht keine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Aus einem befristeten Vertrag wird dann also ein unbefristeter. Diese Rechtsfolge tritt automatisch ein, wenn beide Seiten untätig bleiben.

In der Praxis wird diese dispositive Regelung des § 545 BGB allerdings häufig im Mietvertrag abbedungen. Vermieter nehmen regelmäßig Klauseln auf, die eine stillschweigende Verlängerung ausschließen, um nach Vertragsende wieder frei über die Mietsache verfügen zu können.

Bei befristeten Mietverträgen ist nur die außerordentliche Kündigung möglich, bei unbefristeten Verträgen zusätzlich auch die ordentliche Kündigung.

Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung unterscheiden sich grundlegend in ihren Voraussetzungen und folgen dabei einem spiegelbildlichen Prinzip.

Die ordentliche Kündigung nach §§ 542, 573 ff. BGB erfordert grundsätzlich keinen Kündigungsgrund, muss aber unter Einhaltung einer Frist erfolgen. Du kannst also als Mieter kündigen, ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen, musst aber die gesetzlichen Fristen beachten, die sich aus §§ 573c f., 580a BGB ergeben.

Eine wichtige Ausnahme gilt jedoch für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen durch den Vermieter. Hier verlangt § 573 BGB einen Kündigungsgrund, was Ausdruck des sogenannten sozialen Wohnraummietrechts ist. Der praktisch bedeutsamste Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung also für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Selbst wenn ein solcher Grund vorliegt, gewähren §§ 574 f. BGB dem Mieter ein Widerspruchsrecht, das ihm unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht, trotz der Kündigung in der Wohnung zu bleiben. Bei Wohnraummietverhältnissen muss die ordentliche Kündigung zudem gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen.

Die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB funktioniert genau umgekehrt: Sie ist grundsätzlich fristlos möglich, setzt aber einen wichtigen Grund voraus. Ausnahmen, bei denen dennoch eine Frist einzuhalten ist, finden sich in § 543 Abs. 3 BGB.

Ein besonders praxisrelevanter wichtiger Grund ist der Zahlungsverzug des Mieters nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. In beiden Fällen kann der Vermieter fristlos kündigen.

Allerdings räumt das Gesetz dem Mieter bei Wohnraummietverhältnissen ein Nachholungsrecht ein. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung geheilt, wenn der Mieter sämtliche Rückstände zahlt oder unverzüglich aufrechnet. Die bereits ausgesprochene Kündigung wird damit unwirksam und das Mietverhältnis besteht fort.

Die ordentliche Kündigung braucht eine Frist, aber grundsätzlich keinen Grund, die außerordentliche Kündigung braucht einen wichtigen Grund, ist aber grundsätzlich fristlos.

In der Praxis wird häufig die außerordentliche Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden. Das bedeutet, der Vermieter erklärt zunächst die fristlose Kündigung und fügt hinzu, dass er für den Fall, dass diese nicht wirksam sein sollte, hilfsweise auch ordentlich kündigt. Diese Vorgehensweise ist sinnvoll, weil sie dem Vermieter eine Absicherung bietet, falls die Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung nicht vorliegen sollten.

Doch was passiert, wenn nur eine außerordentliche Kündigung erklärt wurde, diese aber mangels ausreichendem Kündigungsgrund unwirksam ist? Hier hilft § 140 BGB weiter, der die Umdeutung eines nichtigen Rechtsgeschäfts regelt. Danach kann eine unwirksame außerordentliche Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn anzunehmen ist, dass der Kündigende bei Kenntnis der Unwirksamkeit zumindest ordentlich gekündigt hätte. Das ist in der Regel der Fall, denn wer fristlos kündigen will, will sich erst recht vom Vertrag lösen, wenn dies nur mit Frist möglich ist.

Merke dir: Eine unwirksame außerordentliche Kündigung kann nach § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden.