Mietvertrag: Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB

Mängelrechte, §§ 536 ff. BGB

• Allgemeines Leistungsstörungsrecht betreffend Mängelgewährleistung vollständig verdrängt ab Gebrauchsüberlassung (meist Übergabe der Mietsache) durch mietrechtliches Mängelgewährleistungsrecht
• Kein Verweis auf §§ 280 ff. BGB

Voraussetzung Mietmangel, § 536 I 1, 3 BGB: Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit, die vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt; z.B. exzessiver Lärm, Schimmel, Wohnfläche mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, Gefahrenquellen

Rechte des Mieters bei Mietmangel

• Mängelbeseitigung, § 535 I 2 BGB: Erhaltung ist Erfüllungs- nicht Gewährleistungspflicht
• Bis zur Beseitigung Zurückbehaltungsrecht, § 320 BGB: Miete in angemessener Höhe zurückzubehalten unabhängig von Höhe einer Mietminderung; neben Mietminderung möglich
• Mietminderung, § 536 BGB: Tritt kraft Gesetzes ipso iure ein („ist befreit“), muss also nicht erklärt werden

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• Rückforderung zu viel bezahlter Miete gem. § 812 I 1 Alt. 1 BGB
• Ausschluss wegen Kenntnis der Nichtschuld, § 814 BGB, zu umgehen durch Vorbehalt der Rückforderung

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• Unberechtigte Mietminderung, z.B. bei Schimmelbefall
• Zahlungsverzug berechtigt gem. § 543 II 1 Nr. 3 BGB zur außerordentlichen Kündigung
• M.M.: Kein Verzug gem. § 286 IV BGB, da kein Vertretenmüssen des Mieters, wenn zunächst unklar, ob Mietminderung berechtigt (nicht offensichtlich unberechtigt)
• Kann unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen

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• Schadensersatz, § 536a I BGB: Für anfängliche Mängel Garantiehaftung, für nachträgliche nur bei Vertretenmüssen
• Häufig Einbeziehung Dritter über Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter
• Aufwendungsersatz nach Selbstvornahme, § 536a II BGB
• Fristlose Kündigung, § 543 I, II Nr. 1 BGB