Mietvertrag: Mängelgewährleistung, §§ 536 ff. BGB

Lass uns das Thema der mietrechtlichen Mängelgewährleistung näher beleuchten. Zunächst stellt sich die Frage: Gibt es wie zum Beispiel im Kaufrecht auch beim Mietvertrag ein spezielles Gewährleistungsrecht oder ist immer das allgemeine Leistungsstörungsrecht anzuwenden? Die Antwort lautet: Ja, es gibt ein spezielles mietrechtliches Mängelgewährleistungsrecht in den §§ 536 ff. BGB.

Diese mietrechtlichen Mängelrechte verdrängen ab dem Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung, meist also der Übergabe der Mietsache, das allgemeine Leistungsstörungsrecht betreffend die Mängelgewährleistung vollständig.

Es findet sich darin im Gegensatz etwa zum kaufrechtlichen oder werkrechtlichen Gewährleistungsrecht kein Verweis auf die §§ 280 ff. BGB. Das mietrechtliche Mängelgewährleistungsrecht ist ein speziell auf die Bedürfnisse des Mietrechts zugeschnittenes Regelwerk, welches die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in Bezug auf Mängel an der Mietsache eigenständig detailliert regelt.

Stell dir folgende Situation vor: Du mietest eine Wohnung an. Nach der Übergabe stellst du fest, dass die Heizung defekt ist. In diesem Fall kannst du nicht auf die allgemeinen Regelungen zur Leistungsstörung in den §§ 280 ff. BGB zurückgreifen. Vielmehr greift hier das spezielle mietrechtliche Mängelgewährleistungsrecht ein. Du hast dann die in den §§ 536 ff. BGB geregelten Mängelrechte, wie zum Beispiel nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB das Recht zur Mietminderung.

Zusammengefasst lässt sich also festhalten: Beim Mietvertrag gibt es ein spezielles Mängelgewährleistungsrecht, das das allgemeine Leistungsstörungsrecht ab Gebrauchsüberlassung vollständig verdrängt.

Eine zentrale Voraussetzung für Mängelrechte ist das Vorliegen eines Mietmangels gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 und 3 BGB. Ein Mietmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache, also die Ist-Beschaffenheit, von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit abweicht. Dabei muss diese Abweichung den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen.

Beispiele für Mietmängel wären exzessiver Lärm, der den Gebrauch der Wohnung stark stört, Schimmelbefall in den Räumen, eine Wohnfläche, die mehr als 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, oder Gefahrenquellen wie eine defekte Stromleitung. All diese Mängel beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich.

Entscheidend ist also, ob die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Soll-Beschaffenheit erheblich abweicht und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch stark beeinträchtigt wird. Nur dann liegt ein Mietmangel vor, der dem Mieter Mängelrechte eröffnet.

Wenn die Wohnung oder die Sache, die du gemietet hast, Mängel aufweist, hast du als Mieter verschiedene Rechte, um deine Interessen zu wahren.

Zunächst hast du einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Das bedeutet, der Vermieter muss die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dies ist keine Gewährleistungspflicht, sondern eine Erfüllungspflicht. Bis der Mangel behoben ist, hast du ein Zurückbehaltungsrecht aus der Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB. Du kannst also einen angemessenen Teil der Miete einbehalten, unabhängig davon, ob und in welcher Höhe du die Miete minderst. Dieses Zurückbehaltungsrecht steht neben dem Recht zur Mietminderung.

Das Recht zur Mietminderung ist in § 536 BGB geregelt. Hier tritt die Minderung kraft Gesetzes ein. Sie erfolgt ipso iure, das heißt von selbst, ohne dass du eine entsprechende Erklärung abgeben musst, was sich aus der Formulierung "ist befreit" im Gesetz ergibt. Hast du aufgrund des Mangels zu viel Miete gezahlt, kannst du den überschüssigen Betrag nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückfordern. Allerdings kann der Vermieter hier die Einrede der Kenntnis der Nichtschuld nach § 814 BGB erheben. Um dies zu umgehen, solltest du deine Zahlung von vornherein unter den Vorbehalt der Rückforderung stellen, zum Beispiel im Überweisungsbetreff oder per gesonderter Erklärung gegenüber dem Vermieter.

In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei Schimmelbefall, kann eine Mietminderung unberechtigt sein. Hier droht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Daher sollte man bei einer Unsicherheit über die Berechtigung der Mietminderung als Mieter nie die Zahlung aussetzen, sondern stattdessen bezahlen unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Eine Mindermeinung vertritt jedoch, dass kein Verzug nach § 286 Abs. 4 BGB vorliegt, wenn für den Mieter zunächst unklar war, ob die Mietminderung berechtigt ist. Das ist abzulehnen. Zum Schutz des Mieters ist dies gar nicht erforderlich, denn in einem solchen Fall kann der Mieter ja einfach unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen.

Darüber hinaus hast du als Mieter Anspruch auf Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB. Bei anfänglichen Mängeln besteht eine Garantiehaftung des Vermieters, bei nachträglichen Mängeln nur, wenn ihn ein Vertretenmüssen trifft. Oft werden auch Dritte, z.B. Angehörige des Mieters über einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter einbezogen.

Außerdem kannst du nach § 536a Abs. 2 BGB Ersatz für Aufwendungen verlangen, die du für die Selbstbeseitigung eines Mangels getätigt hast.

Als weiteres Mittel steht dir die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB zu, wenn der Mangel so schwerwiegend ist, dass dir die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.

Zusammengefasst sind die wichtigsten Mängelrechte des Mieters also die Mängelbeseitigung, die Mietminderung, das Zurückbehaltungsrecht, der Schadensersatz, der Aufwendungsersatz und die fristlose Kündigung.