Mietvertrag: Pflichten von Vermieter und Mieter

Der Mietvertrag begründet für den Vermieter und den Mieter verschiedene Pflichten. Für den Vermieter ergibt sich aus dem Mietvertrag zunächst die Dauerverpflichtung, dem Mieter die Mietsache zu überlassen und zu erhalten, wie es § 535 Abs. 1 S. 1 BGB vorsieht.

Das bedeutet auch, der Vermieter muss die Mietsache für die gesamte Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand belassen. Allerdings ist die Abnutzung der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters keine Pflichtverletzung des Vermieters, wie § 538 BGB klarstellt. Die etwas missverständliche Formulierung "hat nicht zu vertreten" meint hier, dass den Vermieter hier schon keine Pflicht trifft, die er verletzen könnte.

Die Hauptpflicht des Vermieters zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache umfasst auch die Verpflichtung zur Instandhaltung und Reparatur. Es handelt sich um eine primäre Erfüllungspflicht, nicht nur um eine sekundäre Gewährleistungspflicht. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Mietsache vollständig untergeht, also zum Beispiel abbrennt oder einstürzt. In diesem Fall der Unmöglichkeit nach § 275 BGB ist der Vermieter nicht mehr zur Erhaltung verpflichtet, und muss die Mietsache nicht ersetzen, wiederaufbauen oder neu errichten.

Häufig versuchen Vermieter, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren der Wohnung durch sogenannte Schönheitsreparaturklauseln auf den Mieter abzuwälzen.
Allerdings sind starre Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oft unwirksam nach § 307 Abs. 1 BGB, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Ein Beispiel für eine unwirksame starre Regelung wäre eine Klausel, die vorschreibt, dass der Mieter alle drei Jahre die Wohnung streichen muss.
Die Rechtsprechung billigt Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter zu. Der Gedanke ist, dass der Vermieter die fehlende eigene Reparaturpflicht in die Mietpreiskalkulation einrechnet und die Miete entsprechend niedriger ansetzt. Daher wird bei Unmöglichkeit der Schönheitsreparatur, zum Beispiel wenn das Haus nach dem Auszug des Mieters abgerissen wird, die Pflicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung nach § 275 BGB in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Der Mieter muss dann die ersparten Aufwendungen für die Renovierung an den Vermieter zahlen.

Zusammengefasst: Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand, inklusive Instandhaltung und Reparaturen.

Auch als Mieter hast du einige wichtige Verpflichtungen, die du kennen musst.

Erstens musst du die Miete entrichten, wie in § 535 Abs. 2 BGB geregelt. Das ist deine Hauptpflicht. Davon bist du gem. § 537 Abs. 1 S. 1 BGB auch nicht befreit, wenn du persönlich verhindert bist, etwa krank oder im Urlaub. Du musst also die Miete weiter bezahlen. Allerdings muss der Vermieter sich nach § 537 Abs. 1 S. 2 BGB die ersparten Aufwendungen anrechnen lassen, wenn er deshalb zum Beispiel in dieser Zeit keine Reinigungsfirma beauftragen muss. Und wenn der Vermieter die Wohnung in dieser Zeit anderweitig vermietet hat, bist du nach § 537 Abs. 2 BGB sogar komplett von der Mietzahlung befreit.

Zweitens musst du nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung räumen und zurückgeben, so § 546 Abs. 1 BGB. Das bedeutet, du musst die Wohnung im Ursprungszustand herausgeben, abgesehen von der vertragsgemäßen Abnutzung. Alle deine Sachen müssen raus, auch die Schlüssel musst du zurückgeben. Ein Zurückbehaltungsrecht hast du als Mieter nicht, das verbietet § 570 BGB.

Der Begriff der Rückgabe nach § 546 Abs. 1 BGB bezieht sich also auf die Rückgabe im ursprünglichen Zustand. Er unterscheidet sich vom Begriff der Herausgabe. Die Herausgabe wird nur im jetzigen Zustand geschuldet, nicht im Ursprungszustand. Herausgabe kann zusätzlich zur Rückgabe geschuldet werden aus § 985 BGB, der so genannten Vindikation oder aus einer Leistungskondiktion wegen späterem Wegfall des Rechtsgrundes aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB. Diese Ansprüche sind neben dem Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB möglich. Weil für sie § 570 BGB nicht gilt, kann der Mieter dagegen unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Drittens bist du als Mieter verpflichtet, dem Vermieter Mängel anzuzeigen, so die obligatorische Mängelanzeigepflicht aus § 536c BGB. Und viertens musst du Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden, geregelt in den §§ 555a ff. BGB.

Zusammengefasst sind die wichtigsten Pflichten des Mieters also die Mietzahlung, die Rückgabe der Wohnung nach Beendigung, die Mängelanzeige und die Duldung von Maßnahmen des Vermieters.