Mietvertrag: Pflichten von Vermieter und Mieter

Pflichten des Vermieters

• Dauerverpflichtung Sache zu überlassen und zu erhalten, § 535 I 1 BGB
• Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch durch Mieter ist keine Pflichtverletzung, § 538 BGB (missverständlich formuliert „hat nicht zu vertreten“)
• Hauptpflicht auch Verpflichtung zur Instandhaltung / Reparatur: Erhaltung ist Erfüllungs- nicht Gewährleistungspflicht
• Ersatz / Wiederaufbau / Neuerrichtung bei Untergang der Mietsache: Dann Unmöglichkeit, § 275 BGB

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• Häufig in „Schönheitsreparaturklauseln“ auf Mieter abgewälzt
• Jedoch starre Klauseln in AGB oft ungültig (z.B. alle 3 Jahre streichen), da unangemessene Benachteiligung gem. § 307 I BGB
• Nach Rspr. Entgeltcharakter, da Vermieter in Mietkalkulation fehlende eigene Reparaturpflicht einrechnet und entsprechend verbillig ⇨ Bei Unmöglichkeit, § 275 BGB im Wege ergänzender Vertragsauslegung in Zahlungsanspruch umgewandelt: z.B. Haus wird nach Auszug abgerissen, hinsichtlich Renovierung Zweckfortfall, Mieter muss ersparte Aufwendungen zahlen, da er sich darauf bei Vertragsschluss redlicherweise hätte einlassen müssen

Pflichten des Mieters

• Entrichtung der Miete, § 535 II BGB
• Keine Befreiung bei persönlicher Verhinderung, § 537 I BGB: Aber Anrechnung ersparter Aufwendungen, § 537 I BGB, und Befreiung, wenn Vermieter anderweitig vermietet, § 537 II BGB
• Rückgabe nach Beendigung und Räumung, § 546 I BGB: Herausgabe im Ursprungszustand (abgesehen von vertragsgemäßem Gebrauch), Entfernung der Sachen des Mieters, Schlüsselherausgabe
• Mieter hat kein Zurückbehaltungsrecht, § 570 BGB
• Herausgabe: Nur Herausgabe im jetzigen Zustand
• Vindikation, § 985 BGB
• Leistungskondiktion bei späterem Wegfall des Rechtsgrundes, § 812 I 2 Alt. 1 BGB
• Beide Ansprüche neben § 546 I BGB möglich
• Mieter hat ggf. Zurückbehaltungsrecht: § 570 BGB gilt nicht
• Obligatorische Mängelanzeige, § 536c BGB
• Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555a ff. BGB