Mietvertrag: Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB

Das Vermieterpfandrecht nach §§ 562 ff. BGB stellt ein gesetzliches Pfandrecht dar, das dem Vermieter an den eingebrachten Sachen des Mieters zusteht. Es dient dazu, dem Vermieter eine Sicherheit für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis zu bieten, etwa wenn der Mieter mit der Miete in Rückstand gerät.

Dieses Pfandrecht entsteht allerdings nur an Sachen, die der Mieter willentlich und nicht nur vorübergehend in die Mieträume eingebracht hat. Dein Sofa, dein Fernseher und deine Möbel fallen also darunter, nicht aber der Koffer eines Besuchers, der nur für ein Wochenende bei dir übernachtet.

Eine wichtige Einschränkung enthält § 562 Abs. 1 S. 2 BGB: Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf Sachen, die nach § 811 ZPO unpfändbar sind. Diese Vorschrift wird oft als „Achillesferse des § 562 BGB" bezeichnet, weil sie den praktischen Anwendungsbereich erheblich einschränkt. Unpfändbar sind nämlich gerade die Gegenstände des täglichen Lebens, die ein Mieter typischerweise in seiner Wohnung hat.

Das Vermieterpfandrecht entsteht bereits mit der Einbringung der Sache in die Mieträume. Eine nachträgliche Übereignung an einen Dritten lässt das einmal entstandene Vermieterpfandrecht nicht erlöschen, es sei denn, der Dritte erwirbt das Eigentum gutgläubig lastensfrei gemäß § 936 BGB. Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts selbst ist hingegen nicht möglich.

Das Pfandrecht erlischt gemäß § 562a S. 1 BGB mit dem Entfernen der Sache aus den Mieträumen. Dies gilt auch bei nur kurzzeitiger Entfernung. Bringt der Mieter die Sache jedoch wieder zurück, entsteht das Pfandrecht erneut. Man spricht hier vom „revolvierenden Vermieterpfandrecht". Allerdings erlischt das Pfandrecht ausnahmsweise nicht, wenn die Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt, wie § 562a S. 2 BGB klarstellt. Der Vermieter darf aber gemäß § 562a S. 1 BGB nicht widersprechen, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung ausreichen. Wenn du also dein Auto zur Werkstatt bringst, kann der Vermieter dem nicht widersprechen.

Zur Sicherung seines Pfandrechts gegen die Entfernung von Gegenständen durch den Mieter stehen dem Vermieter zwei Rechte zu. Erstens hat er ein Selbsthilferecht nach § 562b Abs. 1 BGB, das ihm erlaubt, die Entfernung der Sachen zu verhindern, soweit er gemäß § 562a S. 1 BGB widersprechen darf. Zweitens steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 562b Abs. 2 BGB zu, mit dem er von Dritten die Herausgabe verlangen kann, um die Sache zurück auf das Grundstück zu schaffen. Ist der Mieter bereits ausgezogen, darf der Vermieter selbst den Besitz an den Sachen ergreifen.

Es ist kein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts möglich.

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters, das dem Vermieter Sicherheit für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis bietet.

Das Vermieterpfandrecht setzt voraus, dass es sich um Sachen "des Mieters" handelt, also die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen.

Sachen, die dem Mieter nicht gehören, unterfallen grundsätzlich nicht dem Pfandrecht. Dies betrifft insbesondere zwei praktisch bedeutsame Konstellationen: Sachen, die der Mieter nur unter Eigentumsvorbehalt erworben hat, sowie Sachen, die vor der Einbringung in die Mieträume bereits an einen Dritten sicherungsübereignet wurden.

Anders als beim rechtsgeschäftlichen Pfandrecht ist ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts nicht möglich. Zwar verweist § 1257 BGB auf die Vorschriften über das rechtsgeschäftliche Pfandrecht, doch lässt sich hieraus kein gutgläubiger Erwerb ableiten. Eine direkte Anwendung des § 1257 BGB scheidet aus, weil der Wortlaut ein bereits „entstandenes Pfandrecht" voraussetzt. Die Norm regelt also nur, welche Vorschriften auf ein bereits wirksam entstandenes gesetzliches Pfandrecht anzuwenden sind, nicht aber die Frage, ob ein solches Pfandrecht überhaupt entstehen kann. Auch eine analoge Anwendung kommt nicht in Betracht, da das Vermieterpfandrecht ein besitzloses Pfandrecht ist. Es fehlt damit an einem Rechtsscheinträger, der einen Vertrauensschutz des Vermieters rechtfertigen könnte.

Dennoch steht der Vermieter nicht völlig schutzlos da. Bei Sachen, die der Mieter unter Eigentumsvorbehalt erworben hat, kann das Vermieterpfandrecht am Anwartschaftsrecht des Mieters entstehen. Das Anwartschaftsrecht stellt eine gesicherte Rechtsposition dar, die bereits vor vollständigem Eigentumserwerb pfandrechtsfähig ist. Zahlt der Mieter später den Kaufpreis vollständig ab und erlangt dadurch Volleigentum, setzt sich das Pfandrecht am nunmehr unbelasteten Eigentum fort.

Zugunsten des Vermieters greift außerdem die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB. Diese Vorschrift wird entgegen ihrem Wortlaut, der nur „zugunsten des Besitzers" formuliert ist, auch zugunsten des Vermieters und damit zulasten des Besitzers angewandt. Der Vermieter darf also vermuten, dass der Mieter Eigentümer der Sachen ist, die sich in seinem Besitz befinden. Will ein Dritter geltend machen, dass eine Sache ihm gehört und deshalb nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt, muss er sein Eigentum beweisen.

Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts an fremden Sachen ist mangels Rechtsscheinträgers nicht möglich.