Mietvertrag: Wohnraummiete, §§ 549 ff. BGB

Lass uns über die Wohnraummiete sprechen, insbesondere die Frage, ob ein Wohnraummietvertrag mündlich geschlossen werden kann und welche Auswirkungen das hat. Die Schriftform für Wohnraummietverträge ist in § 550 Abs. 1 BGB geregelt. Der Zweck der Schriftform ist es, Rechtsklarheit für Grundstückserwerber zu schaffen. Damit weiß der Erwerber, inwieweit er gemäß § 566 Abs. 1 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") in den Mietvertrag eintritt.

Wird die Schriftform nicht eingehalten, hat das folgende Auswirkungen: Dann gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 Abs. 1 BGB. Ein mündlicher Vertrag ist also gerade nicht formnichtig gemäß § 125 BGB. Aber wenn der Vertrag ursprünglich befristet vereinbart wurde, gilt er nun als unbefristeter Vertrag. Außerdem führt auch eine mündliche Erweiterung des Mietvertrags, zum Beispiel wenn dem Mieter zusätzlich ein Kellerraum überlassen wird ohne schriftlichen Vertrag, dazu, dass der gesamte Vertrag unbefristet wird.

Dadurch besteht dann grundsätzlich auch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, es sei denn, eine ordentliche Kündigung wäre ausnahmsweise ein Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Zusammengefasst: Ein mündlicher Wohnraummietvertrag ist zwar nicht nichtig, führt aber dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt, was die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung eröffnet.

Wenn du eine Wohnung gemietet hast, kann es aus verschiedenen Gründen vorkommen, dass du den Mietvertrag kündigen möchtest. Doch wie erfolgt die Kündigung rechtswirksam? Diese Frage ist für Mieter äußerst relevant.

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags unterliegt besonderen formellen Anforderungen. Das Gesetz sieht hier die Schriftform vor, wie § 568 BGB regelt. Demnach ist eine mündliche Kündigung unwirksam.

Die Schriftform dient hier dem Beweis und der Rechtssicherheit. Es soll verhindert werden, dass Streit über den Inhalt und die Wirksamkeit einer Kündigung entsteht. Nur bei einer schriftlichen Erklärung mit Unterschrift ist klar dokumentiert, dass und von wem die Kündigung erklärt wurde.

Eine Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf also zwingend der Schriftform gemäß § 568 BGB.

Wenn du als Vermieter eine Wohnung vermietest, stellt sich die Frage, ob und in welcher Höhe du eine Kaution von deinem Mieter verlangen darfst. Hierbei handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die dazu dient, dich als Vermieter vor möglichen finanziellen Schäden durch Mietausfall oder Schäden an der Mietsache abzusichern. Doch darfst du diese nach Belieben festlegen?

Der Gesetzgeber hat klare Regeln zur Begrenzung von Mietsicherheiten aufgestellt, die du als Vermieter beachten musst. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution oder eine gleichwertige Sicherheit, wie eine Bürgschaft, die Höhe von maximal drei Monatskaltmieten nicht überschreiten. Diese Regelung schützt Mieter vor übermäßigen finanziellen Belastungen zu Beginn eines Mietverhältnisses, indem sie sicherstellt, dass die Kaution in einem fairen Rahmen bleibt.

Darüber hinaus legt § 551 Abs. 3 S. 1, 2 BGB fest, dass die Kaution, wenn sie in Geld geleistet wird, von dir als Vermieter getrennt von deinem eigenen Vermögen anzulegen ist. Dies kann beispielsweise auf einem gesonderten Sparbuch geschehen. Diese Maßnahme soll gewährleisten, dass die Kaution sicher und verzinslich angelegt wird und im Falle einer Rückzahlung tatsächlich verfügbar ist.

Ein Beispiel: Wenn die Monatskaltmiete für eine Wohnung 600 Euro beträgt, darfst du höchstens eine Kaution in Höhe von 1.800 Euro fordern. Diese 1.800 Euro musst du dann separat, beispielsweise auf einem Sparbuch, anlegen.

Bei der Wohnraummiete stellt sich häufig die Frage, ob der Vermieter die Miete nach Belieben erhöhen darf. Die Antwort lautet: Nein. Der Gesetzgeber hat nachträgliche Mieterhöhungen in den §§ 557 ff. BGB geregelt und dabei klare Grenzen gesetzt. Diese Vorschriften schützen den Mieter davor, dass der Vermieter die Miete willkürlich oder in unangemessener Höhe anhebt.

Eine praxisrelevante Folgefrage ist, ob die bloße Zahlung einer erhöhten Miete durch den Mieter als Zustimmung zu einer unberechtigten Mieterhöhung gewertet werden kann. Stell dir vor, dein Vermieter verlangt eine Mieterhöhung, die rechtlich nicht gerechtfertigt ist, und du zahlst trotzdem den höheren Betrag, vielleicht aus Unwissenheit oder um Streit zu vermeiden. Gilt das als deine Zustimmung? Die Antwort ist wieder: Nein. Die Zahlung auf ein Erhöhungsverlangen des Vermieters stellt nicht automatisch eine Zustimmung zu einer unberechtigten Mieterhöhung dar. Der Mieter kann also auch nach Zahlung der erhöhten Miete noch geltend machen, dass die Erhöhung unberechtigt war, und gegebenenfalls die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern.

Mieterhöhungen bei der Wohnraummiete sind durch die §§ 557 ff. BGB begrenzt, und die bloße Zahlung einer erhöhten Miete bedeutet keine Zustimmung zu einer unberechtigten Erhöhung.

Der Übergang eines Wohnraummietverhältnisses kann auf verschiedene Weisen erfolgen, wobei das Gesetz den Mieter in besonderer Weise schützt.

Bei der Veräußerung des Mietobjekts gilt „Kauf bricht nicht Miete" gemäß § 566 Abs. 1 BGB. Das bedeutet, dass der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag aös Vermieter eintritt. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um eine Rechtsnachfolge im klassischen Sinne, sondern um eine sogenannte Novation, also eine Vertragsneubegründung mit gleichem Inhalt. Wenn also dein Vermieter das Haus, in dem du wohnst, an einen neuen Eigentümer verkauft, wird dieser neue Eigentümer automatisch dein Vermieter. Du behältst alle Rechte aus deinem bisherigen Mietvertrag, und der neue Eigentümer ist an dessen Bedingungen gebunden.

Bei Tod des Mieters sieht das Gesetz besondere Eintrittsrechte vor. Gemäß § 563 BGB können bestimmte Personen, beispielsweise der Ehegatte oder die Kinder des verstorbenen Mieters, in das Mietverhältnis eintreten. Diese Regelung schützt die Angehörigen davor, nach dem Tod des Mieters die Wohnung verlassen zu müssen.

Eine weitere wichtige Konstellation betrifft die Weitervermietung durch gewerbliche Weitervermieter gemäß § 565 BGB. Stell dir vor, ein Unternehmen mietet eine Wohnung vom Eigentümer an und vermietet sie dann an dich weiter. Wenn nun das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem gewerblichen Weitervermieter endet, tritt der Vermieter anstelle des Weitervermieters in dein Mietverhältnis ein. Diese Regelung ist notwendig, weil sich sonst mit dem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB sämtliche Kündigungsschutzvorschriften umgehen ließen. Der Eigentümer könnte andernfalls einfach von dir Herausgabe verlangen und du müsstest ausziehen, obwohl du als Mieter nichts falsch gemacht hast.

Die Wohnraummiete ist geprägt von zahlreichen Vorschriften, die den Mieter vor einer Übervorteilung durch den Vermieter schützen sollen. Doch was passiert, wenn im Mietvertrag Klauseln auftauchen, die von diesen Schutzvorschriften abweichen?

Das Gesetz gibt hier meist eine klare Antwort: Die mieterschützenden Vorschriften sind regelmäßig zwingendes Recht. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien nicht frei vereinbaren können, diese Regelungen außer Kraft zu setzen. Der Gesetzgeber hat dies an verschiedenen Stellen ausdrücklich normiert, etwa in § 551 Abs. 4 BGB für die Mietsicherheit, in § 553 Abs. 3 BGB für die Untervermietung und in § 557 Abs. 4 BGB für Mieterhöhungen.

Der entscheidende Punkt dabei ist: Abweichungen von diesen Vorschriften sind nicht zum Nachteil des Mieters zulässig. Wenn dein Vermieter also eine Klausel in den Mietvertrag aufnimmt, die dich schlechter stellt als das Gesetz es vorsieht, ist diese Klausel unwirksam. Stell dir vor, dein Vermieter möchte im Mietvertrag eine Kaution in Höhe von fünf Monatskaltmieten vereinbaren. Diese Vereinbarung wäre unwirksam, weil sie zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Höchstgrenze abweicht.

Umgekehrt bedeutet dies aber auch: Vereinbarungen, die den Mieter besser stellen als das Gesetz, sind durchaus zulässig. Der Vermieter könnte etwa auf eine Kaution ganz verzichten oder eine geringere als die gesetzlich zulässige Höchstgrenze vereinbaren.

Mieterschützende Vorschriften sind zwingendes Recht und können vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden.