Scheingeschäft B: Schwarzkauf

Der sogenannte Schwarzkauf oder die Unterverbriefung ist eine Konstruktion, die insbesondere bei Immobiliengeschäften dazu genutzt wird, um Steuern und Notarkosten zu sparen. Das funktioniert so: Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Kaufpreis, beispielsweise 300.000 Euro, beurkunden aber beim Notar nur einen geringeren Betrag, zum Beispiel 200.000 Euro. Die Differenz von 100.000 Euro wird dann heimlich bar bezahlt. Dadurch fällt die Grunderwerbsteuer, die sich nach dem beurkundeten Kaufpreis bemisst, niedriger aus. Auch die Notarkosten sind geringer, da sie sich ebenfalls an der Vertragssumme orientieren. Aber welche rechtlichen Folgen hat das?

Zunächst haben wir den notariellen Kaufvertrag, in dem ein niedrigerer Kaufpreis angegeben ist. Dieser stellt ein Scheingeschäft dar, weil beide Parteien insgeheim etwas anderes wollen. Nach § 117 Abs. 1 BGB ist ein Scheingeschäft nichtig. Es wird also so behandelt, als ob es nie existiert hätte.

Daneben gibt es noch die eigentliche Abrede über den wahren Kaufpreis – sei es mündlich oder schriftlich. Diese ist ein verdeckte Geschäft im Sinne von § 117 Abs. 2 BGB. Für die Frage, ob sie wirksam ist, kommt es darauf an, ob die nötige Form gewahrt wurde. Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 S.1 BGB notariell beurkundet werden. Da die Abrede über den höheren Kaufpreis aber nicht in der notariellen Urkunde steht, fehlt die vorgeschriebene Form. Das führt nach § 125 BGB zur Nichtigkeit der Vereinbarung.

Allerdings besteht die Möglichkeit, dass das formungültige Geschäft durch sogenannte Konvaleszenz doch noch wirksam wird. Das ist nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB der Fall, wenn die Auflassung – also die Einigung über den Eigentumsübergang – erfolgt und der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. In diesem Moment heilt der Formmangel, und der ursprünglich unwirksame Vertrag wird wirksam.

Der notarielle Vertrag mit dem zu niedrigen Kaufpreis ist also ein nichtiges Scheingeschäft. Auch der eigentlich gewollte Vertrag ist formnichtig, kann aber durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt werden.

Eine spannende Frage ist, was passiert, wenn bei einem Schwarzkauf eine Vormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen wird. Die Vormerkung dient normalerweise der Sicherung eines künftigen, durchsetzbaren Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert und sichert somit die Rechtsposition des Käufers.

Beim Schwarzkauf ist die Lage jedoch anders. Der Käufer erhält hier keinen Schutz durch eine Vormerkung, weil der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks aufgrund von § 117 Abs. 1 und Abs. 2 BGB und des Verstoßes gegen die gesetzlichen Formvorschriften unwirksam ist. Zwar besteht die Möglichkeit gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB den Formmangel durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch zu heilen. Der Käufer hat darauf aber wegen der Nichtigkeit des Vertrags gerade keinen durchsetzbaren Anspruch. Die Heilungschance hängt allein vom Verkäufer ab, er kann frei entscheiden, ob er dem Käufer die Auflassung erklären und ihn ins Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen möchte.

Eine Vormerkung schützt also den Käufer beim Schwarzkauf nicht, weil sein Anspruch auf Eigentumsübertragung von einer unsicheren Heilung abhängt.

Stell dir vor, du kaufst ein Haus in einem sogenannten Schwarzkauf, zahlst den Kaufpreis aber erhältst niemals Auflassung und Eintragung ins Grundbuch. Kannst du dein Geld zurückverlangen? Es kommen verschiedene Anspruchsgrundlagen in Betracht.

Ein Rückzahlungsanspruch könnte sich zunächst aus der allgemeinen Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ergeben. Diese setzt voraus, dass du etwas ohne rechtlichen Grund geleistet hast. Allerdings scheitert dieser Anspruch an § 814 BGB aufgrund der Kenntnis der Nichtschuld. Denn du wusstest, dass die Zahlung des Kaufpreises rechtlich nicht geschuldet war, weil der Kaufvertrag mangels Beurkundung eigentlich unwirksam war. Wer bewusst eine Nichtschuld erfüllt, kann grundsätzlich keine Rückzahlung verlangen.

Ein Anspruch könnte sich jedoch aus der Zweckverfehlungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB ergeben. Diese greift, wenn eine Leistung erbracht wurde, um einen bestimmten Zweck zu erreichen, dieser Zweck aber nicht eintritt. Hier hast du den Kaufpreis gezahlt, um den Verkäufer zur Heilung des Formmangels des Kaufvertrags gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB durch die Vornahme der Auflassung und Eintragung ins Grundbuch zu bewegen. Da dies nicht erfolgt ist, ist der Zweck der Zahlung verfehlt. Darum kannst du dein Geld aus der Zweckverfehlungskondiktion zurückverlangen.

Kurz gesagt: Die allgemeine Leistungskondiktion scheitert an § 814 BGB, aber die Zweckverfehlungskondiktion greift.