Eigentümer E möchte seinem Gläubiger G seine Forderung durch eine Hypothek an seinem Grundstück absichern. Welche Aussagen sind richtig?

Für die wirksame Bestellung einer Hypothek sind mehrere Voraussetzungen zu beachten. Dazu gehören die dingliche Einigung, die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch. Auch muss eine Forderung existieren, die durch die Hypothek gesichert wird. Sie muss jedoch nicht bereits fällig sein. Bei einer Briefhypothek wäre zusätzlich eine Briefübergabe erforderlich. Ist der Besteller nicht verfügungsberechtigt, kommt ggf. ein gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB in Betracht.

Käuferin K möchte von Verkäufer V ein Grundstück erwerben. Beide gehen zum Notar N, um die Auflassung zu beurkunden. Käuferin K wird anschließend im Grundbuch eingetragen. Welche Aussagen sind richtig?

Für den Eigentumserwerb an einem Grundstück ist nach deutschem Recht sowohl die dingliche Einigung, also die vor dem Notar erklärte Auflassung, als auch die Eintragung ins Grundbuch erforderlich, §§ 873 I, 925 BGB.

Eigentümer E möchte seinem Gläubiger G seine Forderung durch eine Hypothek an seinem Grundstück absichern. Welche Aussagen sind richtig?

Für die wirksame Bestellung einer Hypothek sind mehrere Voraussetzungen zu beachten. Dazu gehören die dingliche Einigung, die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch. Auch muss eine Forderung existieren, die durch die Hypothek gesichert wird. Sie muss jedoch nicht bereits fällig sein. Bei einer Briefhypothek wäre zusätzlich eine Briefübergabe erforderlich. Ist der Besteller nicht verfügungsberechtigt, kommt ggf. ein gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB in Betracht.

Eigentümerin E möchte ihr Grundstück an Käufer K veräußern. Notar N beurkundet den Kaufvertrag. K will nun die Eintragung im Grundbuch. Welche Aussagen sind richtig?

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, daher ist K noch nicht Eigentümer. Für die Führung des Grundbuchs ist das Amtsgericht als Grundbuchamt nach § 1 I 1 GBO zuständig. Das Grundbuch enthält wichtige Informationen wie Eigentümer, Lage, sowie Lasten und Rechte.

Eigentümerin E hat ein Grundstück an Käuferin K verkauft. Trotz des erfolgreichen Abschlusses des Kaufvertrags und der Übergabe bleibt E im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. K möchte nun das Grundbuch berichtigen lassen. Welche Aussagen sind richtig?

Mangels Eintragung ist K nie Eigentümerin geworden. Das Grundbuch ist daher gar nicht unrichtig. K hat aber aus § 433 I 2 BGB einen Anspruch auf Übereignung.

Eigentümerin E möchte ihr Grundstück an Käufer K veräußern. Notar N beurkundet den Kaufvertrag. K will nun die Eintragung im Grundbuch. Welche Aussagen sind richtig?

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, daher ist K noch nicht Eigentümer. Für die Führung des Grundbuchs ist das Amtsgericht als Grundbuchamt nach § 1 I 1 GBO zuständig. Das Grundbuch enthält wichtige Informationen wie Eigentümer, Lage, sowie Lasten und Rechte.

Eigentümerin E hat ein Grundstück an Käuferin K verkauft. Trotz des erfolgreichen Abschlusses des Kaufvertrags und der Übergabe bleibt E im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. K möchte nun das Grundbuch berichtigen lassen. Welche Aussagen sind richtig?

Mangels Eintragung ist K nie Eigentümerin geworden. Das Grundbuch ist daher gar nicht unrichtig. K hat aber aus § 433 I 2 BGB einen Anspruch auf Übereignung.

Verfügungen über dingliche Rechte an Grundstücken

Welche Voraussetzungen haben die Übereignung und andere Verfügungen über unbewegliche Sachen?

Verfügungen über dingliche Rechte an Grundstücken erfolgen durch Einigung, insbesondere die sogenannte Auflassung, und Eintragung ins Grundbuch gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 BGB. Das Prüfungsschema umfasst drei Voraussetzungen.

Erstens bedarf es einer dinglichen Einigung nach § 873 Abs. 1 BGB. Theoretisch ist diese Einigung formlos möglich, dann ist sie allerdings nicht bindend. Praktisch wird sie, insbesondere bei der Auflassung, fast immer notariell beurkundet. Der Grund dafür liegt in einem mittelbaren Formzwang: Ohne notarielle Beurkundung wird die Verfügung gemäß §§ 20, 29 GBO nicht vom Grundbuchamt eingetragen. Außerdem sind die Beteiligten vor der Eintragung an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet werden, § 873 Abs. 2 BGB. Dadurch entsteht dann auch ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers.

Eine wichtige Form der dinglichen Einigung ist die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 BGB. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar als zuständiger Stelle erklärt werden, wobei eine Vertretung nach § 164 BGB möglich ist. Besonders wichtig: Die Auflassung ist unwirksam, wenn sie bedingt oder unter einer Zeitbestimmung erklärt wird, § 925 Abs. 2 BGB. Im Zweifel erstreckt sich die Auflassung auch auf das Zubehör des Grundstücks gemäß § 926 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Übereignung des Zubehörs wird im Zweifel auch schuldrechtlich geschuldet, wie § 311c BGB klarstellt.

Zweitens muss die Eintragung ins Grundbuch erfolgen, § 873 Abs. 1 BGB. Die Eintragung richtet sich grundbuchrechtlich nach den §§ 13, 19, 20, 29, 39 GBO.

Drittens muss der Veräußerer über Verfügungsbefugnis verfügen. Diese ergibt sich regelmäßig aus dem Eigentum. Aber auch ein Nichtberechtigter kann wirksam verfügen, wenn er eine Ermächtigung des Berechtigten nach § 185 BGB hat. Fehlt die Verfügungsbefugnis gänzlich, kommt ein gutgläubiger Erwerb gemäß § 892 BGB in Betracht.

Merke dir: Verfügungen über Grundstücksrechte erfordern Einigung und Eintragung ins Grundbuch.

Merke

Verfügungen über dingliche Rechte an Grundstücken: Durch Einigung (insb. Auflassung) und Eintragung ins Grundbuch, §§ 873 I, 925 BGB

Dingliche Einigung, § 873 I BGB

Theoretisch formlos möglich ⇨ nicht bindend
Praktisch (insb. bei Auflassung) fast immer notariell beurkundet („mittelbarer Formzwang“ da sonst gem. §§ 20, 29 GBO nicht von Grundbuchamt eingetragen)

Ausnahmsweise bindend, § 873 II BGB ⇨ dadurch entsteht auch Anwartschaftsrecht

Insb. Auflassung (Einigung über Eigentumsübergang), §§ 873 I, 925 BGB: Bei gleichzeitiger Anwesenheit (aber Vertretung, § 164 BGB, möglich) vor Notar (zuständige Stelle); unwirksam, wenn bedingt oder unter Zeitbestimmung, § 925 II BGB

Im Zweifel mitsamt Zubehör, § 926 I 2 BGB: Wird im Zweifel auch schuldrechtlich geschuldet, § 311c BGB

Eintragung ins Grundbuch, § 873 I BGB

Eintragung grundbuchrechtlich gem. §§ 13, 19, 20, 29, 39 GBO

Verfügungsbefugnis des Veräußerers

Regelmäßig aus Eigentum
Auch durch Nichtberechtigten mit Ermächtigung des Berechtigten, § 185 BGB
Ohne Verfügungsbefugnis gutgläubiger Erwerb gem. § 892 BGB möglich

Verfügungen über dingliche Rechte an Grundstücken

Welche Voraussetzungen haben die Übereignung und andere Verfügungen über unbewegliche Sachen?

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