Vormerkung: Bestellung / Ersterwerb, §§ 883, 885 BGB

Die Vormerkung kann wirksam bestellt werden, wenn fünf Voraussetzungen erfüllt sind. Das Prüfungsschema gliedert sich wie folgt.

Erstens muss ein vormerkungsfähiger Anspruch vorliegen, § 883 Abs. 1 BGB. Vormerkungsfähig ist ein schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück. Die praktisch wichtigste Form ist die Auflassungsvormerkung, die das Erwerbsinteresse aus § 433 Abs. 1 BGB schützt, also den Anspruch auf Auflassung und Eintragung. Daneben gibt es die Löschungsvormerkung. Auch künftige oder bedingte Forderungen können nach § 883 Abs. 1 S. 2 BGB durch eine Vormerkung gesichert werden. Entgegen dem Wortlaut ist dies allerdings nur möglich, wenn bereits eine gesicherte Rechtsposition besteht, die einseitig durch den Willen des Erwerbers eintreten kann. Unsichere Forderungen, deren Entstehung von Umständen abhängt, die der Erwerber nicht beeinflussen kann, sind nicht vormerkungsfähig.

Zweitens bedarf es der Eintragung ins Grundbuch, §§ 883 Abs. 1, 873 BGB.

Drittens ist eine Bewilligung durch den Eigentümer oder eine einstweilige Verfügung erforderlich, § 885 Abs. 1 BGB. Der Eigentümer kann die Vormerkung also freiwillig bewilligen, oder der Gläubiger erwirkt sie im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes.

Viertens muss die Bewilligung zum Zeitpunkt der Eintragung noch fortbestehen, § 875 Abs. 2 BGB analog. Das bedeutet, dass entweder kein Widerruf zum Zeitpunkt der Eintragung erfolgt sein darf oder eine vorherige Bindung analog § 875 Abs. 2 BGB eingetreten ist.

Fünftens muss der Bewilligende berechtigt sein, § 885 Abs. 1 S. 1 BGB.

Die Vormerkung setzt also einen vormerkungsfähigen Anspruch, Eintragung, Bewilligung, deren Fortbestand und die Berechtigung des Bewilligenden voraus.

Ist der Bewilligende nicht berechtigt, also etwa nicht der wahre Eigentümer des Grundstücks, stellt sich die Frage, ob ein gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung möglich ist.

Die Vormerkung ist zwar keine Verfügung im eigentlichen Sinne, da sie kein dingliches Recht überträgt oder belastet. Sie ist jedoch verfügungsähnlich, weil der Vormerkungsinhaber durch sie einen Schutz erlangt, der dem Eigentumserwerb sehr nahe kommt. Die Sicherungs-, Rang- und Vollwirkung verschaffen ihm eine derart gefestigte Position, dass eine Gleichbehandlung mit echten Verfügungen gerechtfertigt erscheint.

Deshalb werden die §§ 892, 893 Alt. 2 BGB analog angewendet. Ist der Nichtberechtigte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und vertraut der Erwerber gutgläubig auf diese Eintragung, kann er die Vormerkung wirksam erwerben. Die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs müssen dabei erfüllt sein, insbesondere darf dem Erwerber die fehlende Berechtigung nicht bekannt sein und es darf kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen sein.

Der gutgläubige Ersterwerb einer Vormerkung vom Nichtberechtigten ist also analog §§ 892, 893 Alt. 2 BGB möglich.