Vormerkung: Übertragung / Zweiterwerb, §§ 401, 413 BGB analog

Die Übertragung einer bestehenden Vormerkung auf einen anderen, auch Zweiterwerb genannt, erfolgt durch Abtretung der gesicherten Forderung nach § 398 BGB.

Die Vormerkung ist ein akzessorisches Sicherungsmittel, das heißt sie ist in ihrem Bestand von der gesicherten Forderung abhängig. Daraus folgt, dass die Vormerkung bei Abtretung der Forderung automatisch mit übergeht, und zwar analog §§ 401, 413 BGB. Eine gesonderte Übertragung der Vormerkung selbst ist weder möglich noch erforderlich.

Wenn also beispielsweise der Käufer eines Grundstücks seinen Anspruch auf Übereignung an einen Dritten abtritt, erwirbt dieser Dritte mit der Forderung zugleich auch die zu deren Sicherung eingetragene Vormerkung. Der neue Gläubiger kann dann die Umschreibung im Grundbuch gemäß § 22 GBO verlangen, um die geänderte Rechtslage auch im Grundbuch zu dokumentieren.

Merke dir: Die Vormerkung wird nicht selbstständig übertragen, sondern folgt als akzessorisches Recht automatisch der abgetretenen Forderung.

Der gutgläubige Zweiterwerb einer Vormerkung ist nach §§ 892, 893 BGB analog möglich. Das Grundbuch erzeugt nämlich auch bei der Vormerkung einen Rechtsschein, auf den ein Erwerber vertrauen darf.

Für den gutgläubigen Zweiterwerb müssen zwei Voraussetzungen vorliegen. Erstens muss eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung tatsächlich nicht bestehen, etwa weil sie nie wirksam entstanden ist oder zwischenzeitlich erloschen ist. Zweitens müssen das Bestehen und die Abtretbarkeit der Forderung sowie die Berechtigung des Zedenten gegeben sein. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Erwerber die Vormerkung gutgläubig gemäß §§ 892, 893 BGB analog erwerben.

Gegen die Möglichkeit des gutgläubigen Zweiterwerbs wird eingewandt, dass der Erwerb der Vormerkung gemäß § 401 BGB ein gesetzlicher Erwerb sei, der Gutglaubensschutz aber nur bei rechtsgeschäftlichem Erwerb greife. Dieses Argument ist jedoch formalistisch und daher abzulehnen. Der gesetzliche Erwerb der Vormerkung setzt nämlich auf der rechtsgeschäftlichen Abtretung der gesicherten Forderung auf, sodass man von einem mittelbaren rechtsgeschäftlichen Erwerb sprechen kann, der den Gutglaubensschutz rechtfertigt.

Wichtig ist die Abgrenzung zu den Fällen, in denen die gesicherte Forderung nicht besteht, nicht abtretbar ist oder der Zedent nicht berechtigt ist. Hier entsteht die Forderung nicht, da ein gutgläubiger Forderungserwerb mangels Rechtsscheinsträger nicht möglich ist. Da die Vormerkung akzessorisch zur gesicherten Forderung ist, entsteht in diesen Fällen auch die Vormerkung nicht. Der Gutglaubensschutz des Grundbuchs kann also nur die fehlende Vormerkung, nicht aber die fehlende Forderung ersetzen.

Der gutgläubige Zweiterwerb einer Vormerkung setzt stets das wirksame Bestehen der gesicherten Forderung voraus.