Vormerkung: Wirkung der Vormerkung, §§ 883 ff. BGB

Die Sicherungswirkung nach § 883 Abs. 2 BGB bildet das Herzstück der Vormerkung. Sie entfaltet ihre Kraft, wenn der Eigentümer trotz bestehender Vormerkung weitere Verfügungen über das Grundstück vornimmt – etwa indem er es an einen Dritten veräußert oder mit einer Hypothek belastet.

Diese weiteren Verfügungen sind nach § 883 Abs. 2 BGB relativ unwirksam, soweit sie den vorgemerkten Erwerb vereiteln oder beeinträchtigen würden. Das Wort „relativ" ist hier entscheidend: Die Verfügung ist nicht absolut nichtig gegenüber jedermann, sondern nur im Verhältnis zum Vormerkungsinhaber unwirksam. Der Erwerber, der aufgrund der weiteren Verfügung das Grundstück erhalten hat, ist also tatsächlich Eigentümer geworden – das Rechtsgeschäft ist wirksam. Aber gegenüber dem Vormerkungsinhaber gilt er gem. § 883 Abs. 2 BGB nicht als Eigentümer. Der Vormerkungsinhaber kann sich also auf den Standpunkt stellen: „Mir gegenüber hat der ursprüngliche Verkäufer sein Eigentum nicht verloren."

Durchsetzbar wird diese Rechtsposition durch den Anspruch auf Zustimmung aus § 888 BGB. Dieser Anspruch ist nötig, weil das Grundbuch nicht absolut, also objektiv gegenüber jedermann unrichtig ist – der neue Erwerber ist ja tatsächlich Eigentümer. Deshalb greift der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB nicht. Das Grundbuch ist vielmehr nur relativ unrichtig gegenüber dem Vormerkungsinhaber. Für diese Situation gewährt § 888 BGB dem Vormerkungsinhaber einen Anspruch auf Erteilung der Eintragungs- beziehungsweise Löschungsbewilligung gegen denjenigen, dessen Recht dem vorgemerkten Anspruch entgegensteht.

Die Sicherungswirkung der Vormerkung führt also zur relativen Unwirksamkeit späterer Verfügungen, die über § 888 BGB durchgesetzt werden kann.

Die Vormerkung entfaltet neben der bereits dargestellten Sicherungswirkung auch eine sogenannte Vorwirkung, die sich aus einer analogen Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB ergibt.

Diese Vorwirkung bewirkt, dass auch andere Handlungen als Verfügungen unwirksam sind, soweit dadurch der vorgemerkte Erwerb vereitelt oder beeinträchtigt würde. Die analoge Anwendung rechtfertigt sich aus dem Schutzzweck des § 883 Abs. 2 BGB, wonach der Erwerbsanspruch durch die Vormerkung umfangreich gesichert werden soll. Erfasst werden beispielsweise die Eintragung eines Widerspruchs nach § 899 BGB oder eine nachträgliche Grundbuchberichtigung. Solche Maßnahmen könnten den vorgemerkten Erwerb gefährden und werden daher von der Vorwirkung erfasst.

Nicht jede Handlung fällt jedoch unter die Vorwirkung. Ein Mietvertrag über 25 Jahre etwa wird nicht erfasst, da dadurch der Erwerb des Grundstücks nicht vereitelt wird – der Käufer kann das Eigentum trotzdem erlangen, er tritt lediglich nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein.

Besonders wichtig ist die Vorwirkung für die Gutgläubigkeit gemäß § 892 BGB. Wird eine Vormerkung eingetragen, ist für die Frage der Kenntniserlangung oder der Widerspruchseintragung im Rahmen des § 892 BGB auf den Zeitpunkt der Vormerkung abzustellen, nicht auf den späteren Zeitpunkt der Eigentumseintragung. Hat der Erwerber also die Vormerkung gutgläubig erworben, kann er auch dann noch gutgläubig Eigentum erwerben, wenn er bei der späteren Eintragung als Eigentümer bereits bösgläubig geworden ist. Die Vormerkung „konserviert" gewissermaßen den guten Glauben.

Die Vorwirkung schützt den Vormerkungsinhaber also umfassend und fixiert den maßgeblichen Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit auf die Eintragung der Vormerkung.

Das Anwartschaftsrecht des Käufers bei einem Grundstückskauf entsteht nach der bindenden Auflassung grundsätzlich mit dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Ist jedoch zuvor eine Vormerkung eingetragen worden, verschiebt sich dieser Zeitpunkt nach vorne: In analoger Anwendung des § 878 BGB entsteht das Anwartschaftsrecht bereits mit dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung.

Diese Vorverlagerung ist sachgerecht, weil die Vormerkung dem Erwerber bereits eine so gesicherte Rechtsposition verschafft, dass der spätere Eigentumserwerb praktisch nur noch von seinem eigenen Willen abhängt. Der Verkäufer kann den Erwerb nicht mehr einseitig verhindern. Daher behandelt die analoge Anwendung des § 878 BGB den Zeitpunkt der Vormerkungseintragung als maßgeblich für die Entstehung des Anwartschaftsrechts. Dieses Anwartschaftsrecht ist auch übertragbar, sodass der Vormerkungsberechtigte seine gesicherte Position an einen Dritten weitergeben kann.

Aus der starken Rechtsstellung des Vormerkungsberechtigten folgt eine weitere wichtige Konsequenz: Die §§ 987 ff. BGB finden analog zugunsten des Vormerkungsberechtigten Anwendung. Der Vormerkungsberechtigte wird also im Verhältnis zum aktuellen Besitzer so behandelt, als wäre er quasi schon Eigentümer. Er kann daher beispielsweise Nutzungsherausgabe oder Schadensersatz nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses verlangen.

Das Anwartschaftsrecht entsteht bei eingetragener Vormerkung analog § 878 BGB bereits mit dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung.

Die Vormerkung entfaltet neben der Sicherungswirkung und der Vorwirkung auch eine sogenannte Rangwirkung, die in § 883 Abs. 3 BGB geregelt ist.

Diese Rangwirkung besagt, dass sich der Rang des gesicherten Rechts nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bestimmt. Das bedeutet praktisch: Wird heute eine Vormerkung zur Sicherung eines Eigentumsübertragungsanspruchs eingetragen und erfolgt die tatsächliche Eintragung des Käufers als Eigentümer erst drei Monate später, so richtet sich der Rang des Eigentums nicht nach dem späteren Eintragungszeitpunkt, sondern nach dem früheren Zeitpunkt der Vormerkungseintragung. Alle Rechte, die zwischen der Eintragung der Vormerkung und der Eintragung des Eigentums ins Grundbuch gelangt sind, stehen im Rang hinter dem vorgemerkten Recht.

Die Rangwirkung sichert dem Vormerkungsinhaber also den Rang zum Zeitpunkt der Vormerkungseintragung.

Die Vormerkung entfaltet schließlich auch eine sogenannte Vollwirkung, die in § 106 InsO und § 48 ZVG geregelt ist.

Diese Vollwirkung bewirkt eine Gleichstellung der Vormerkung mit dem Vollrecht. Das hat erhebliche praktische Bedeutung im Insolvenzverfahren: Normalerweise kann der Insolvenzverwalter nach § 103 InsO bei gegenseitigen Verträgen, die noch nicht vollständig erfüllt sind, wählen, ob er den Vertrag erfüllen will oder nicht. Hat der Verkäufer eines Grundstücks beispielsweise noch nicht übereignet und fällt er in die Insolvenz, könnte der Insolvenzverwalter grundsätzlich die Erfüllung ablehnen – der Käufer ginge dann leer aus und hätte nur eine einfache Insolvenzforderung.

Ist jedoch zugunsten des Käufers eine Vormerkung eingetragen, greift die Vollwirkung ein. Der Vormerkungsberechtigte wird so behandelt, als hätte er bereits das volle Recht erworben. Der Insolvenzverwalter kann dann sein Wahlrecht aus § 103 InsO nicht mehr ausüben, um den vorgemerkten Anspruch zu vereiteln. Der Käufer kann vielmehr Erfüllung seines Übereignungsanspruchs verlangen.

Die Vollwirkung stellt den Vormerkungsinhaber also dem Vollrechtsinhaber gleich und schränkt damit die Befugnisse des Insolvenzverwalters ein.