Anspruch auf Verwertung, § 1147 BGB

Der Inhaber einer fälligen Hypothek oder Grundschuld hat gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks einen Anspruch aus § 1147 BGB. Dieser Anspruch ist allerdings kein Zahlungsanspruch, sondern ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung.

Diese Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung. Der Grundpfandrechtsgläubiger kann vom Eigentümer nicht verlangen, dass dieser die gesicherte Summe zahlt. Er kann lediglich verlangen, dass der Eigentümer die Verwertung des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung duldet. Das Grundstück wird dann versteigert, und aus dem Erlös wird der Gläubiger befriedigt.

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist dem Duldungsanspruch aus § 1147 BGB jedoch nicht schutzlos ausgeliefert. Das Gesetz gewährt ihm in § 1142 BGB das Befriedigungsrecht des Eigentümers.

Dieses Befriedigungsrecht gibt dem Eigentümer die Möglichkeit, den Gläubiger zu befriedigen, anstatt die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück dulden zu müssen. Der Eigentümer kann also die gesicherte Forderung selbst tilgen und so die drohende Versteigerung abwenden.

Besonders interessant ist dabei die Rechtsfolge einer solchen Erfüllung durch den Eigentümer. Zahlt der Eigentümer, geht die Forderung gemäß § 1143 Abs. 1 S. 1 BGB auf ihn über. Die Hypothek folgt der Forderung nach § 1153 Abs. 1 BGB und wird zur Eigentümerhypothek gemäß § 1177 Abs. 2 BGB. Der Eigentümer erwirbt also durch seine Zahlung sowohl die Forderung als auch das sie sichernde Grundpfandrecht.

Das Befriedigungsrecht aus § 1142 BGB ermöglicht dem Eigentümer also, durch eigene Zahlung die Zwangsvollstreckung abzuwenden und dabei Forderung samt Hypothek zu erwerben.

Der Verwertungsanspruch aus § 1147 BGB erstreckt sich nicht nur auf das Grundstück selbst, sondern erfasst auch den sogenannten Haftungsverband nach §§ 1120 ff. BGB.

Das bedeutet, dass auch das Zubehör gemäß §§ 97, 98 BGB vom Verwertungsanspruch umfasst ist. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen und zu ihm in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Bei einem gewerblichen Grundstück gehören dazu beispielsweise Maschinen und Fahrzeuge, die für den Betrieb genutzt werden.

Praktisch heißt das: Wenn der Grundpfandrechtsgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, kann er nicht nur das Grundstück selbst verwerten lassen, sondern auch diese zum Haftungsverband gehörenden Gegenstände werden mitversteigert. Für den Gläubiger kann sich dadurch der potenzielle Erlös erheblich erhöhen, während der Eigentümer bedenken muss, dass er bei einer Verwertung nicht nur das Grundstück, sondern auch wesentliche Betriebsmittel verlieren kann.

Der Haftungsverband nach §§ 1120 ff. BGB erweitert den Verwertungsanspruch auf das Zubehör des Grundstücks.